Ali je možno prodati 1 2 deleža stanovanja. Kako lahko solastnik proda svoj delež brez soglasja ostalih?

Kako prodati deleže v stanovanju brez soglasja: možnosti za prodajo deleža stanovanja, če se drugi lastnik ne strinja z nakupom in ne soglaša s prodajo.

Za začetek vam bom kot ekskurzijo povedal, kako prodati svoj delež v stanovanju.

"Stanovanjski problem" enako razvaja tako Moskovčane kot prebivalce Habarovska. Skoraj vsak drugi lastnik kvadratnih metrov se sooča s potrebo po reševanju težav pri prodaji ali nakupu.

In situacija je precej zapletena, ko je več pravnih lastnikov.

Vrste lastništva z delnicami

Nepremičnina v lasti več oseb je nepremičnina, ki je v skupni lasti in ima tako status deljene kot skupne lastnine.

Vsakdo ima pravico z njim razpolagati (podariti ali prodati) po lastni presoji. Vedeti morate le, da je prodaja deleža v stanovanju možna le s soglasjem ostalih udeležencev.

Brez soglasja ostalih lastnikov je prodaja deleža stanovanja nemogoča! Ali skoraj nemogoče.. pravzaprav si bomo ogledali možnosti spodaj!

Algoritem: kako prodati delež v stanovanju brez soglasja solastnikov

Ko se sprejme skupna odločitev o prodaji deleža v stanovanju, ne pride do nesoglasij: sestavijo se dokumenti, razdeli denar in lastniki gredo vsak svojo pot.

Kako pa prodati delež v stanovanju, če se za ta korak odloči le en lastnik?

Določite stroške prodaje delnice

Najprej se odločite za ceno in ponudite odkup tega deleža drugemu lastniku.

Ta lastnost izhaja iz zakona, po katerem ima solastnik predkupno pravico do nakupa, torej je »met ponudbe na trg« možen le, če solastnik to zavrne.

Pri prodaji deleža morate določiti enako ceno tako za drugega lastnika kot za kupce na trgu nepremičnin

Obvestiti o prodaji deleža drugega lastnika

Prodajalec je dolžan o tem obvestiti druge udeležence pred prodajo deleža v stanovanju.

In če deleža ne odkupijo v tridesetih dneh, potem ga lahko ponudijo drugim kupcem.

Pogosto pa se zgodi, da se drugi solastniki takšnim obvestilom enostavno izognejo in dvomijo o izvedbi posla.

In brez njihovega soglasja ali zavrnitve ne morete ukrepati za prodajo stanovanja.

Če je do prodaje deleža stanovanja prišlo brez soglasja, ima lastnik pravico izpodbijati transakcijo.

Druge lastnike je nemogoče prisiliti k podpisu soglasja, je pa zakonska možnost sestaviti priporočeno pismo prodajalca, naslovljeno na drugega solastnika.

Kaj storiti, če nimate soglasja drugih lastnikov

Donacija

Eden od preprostih in enostavnih načinov, nekakšna "rešitev". V tem primeru lahko del stanovanja brez soglasja podariš komu drugemu.

Če želite to narediti, morate skleniti pogodbo o donaciji za delnico ali delnice in denar nakazati prodajalcu.

Možna je tudi delna oddaja deleža, nato pa je možno delež v stanovanju prodati istemu lastniku, kot s predkupno pravico.

Neto prodaja

Ocenite stroške nepremičnine, obvestite drugega solastnika, in če ta odkloni, to notarsko zabeležite in podpišete pogodbo, v kateri navedete vse parametre.

Obljuba

Potencialni kupec si prodajalca izposodi določen znesek, zavarovanje tega posojila pa je delež v nepremičnini. Po neodplačilu se delež stanovanja dodeli drugemu lastniku.

Ne pozabite, da morate registrirati dejanski prenos, dokaz za to je potrdilo o prevzemu, katerega prisotnost navedete v kupoprodajni pogodbi.

Postopek prodaje neenakih deležev v stanovanju je specifičen: zakon daje lastniku manjši delež, da lahko zahteva odkup lastnika večjega deleža tudi po sodni poti.

To je vredno vedeti: razlika med konceptom deleža v stanovanju in skupnega stanovanja

Vredno je razlikovati med pojmom "prodaja delnic v stanovanju" in neposredno prostori v skupnem stanovanju.

Skoraj nemogoče je jasno določiti meje deleža v stanovanju, za razliko od skupnega stanovanja, kjer ima vsak svoj račun, meje in skupni prostor pa so strogo označeni.

Lastnik deleža lahko zaseda sobo, vendar to ne pomeni, da je njen lastnik. Takšna delitev se lahko izvede le po sodni poti.

Prodaja deleža v stanovanju je težka in včasih traja dlje kot prodaja stanovanja, a s pravilnim pristopom je mogoče postopek izpeljati zakonito in brez nepotrebnih težav.

Glavno je, da delujemo na podlagi zakonodaje.

Danes ste se naučili možnosti, kako prodati delež v stanovanju brez soglasja lastnikov , kot tudi klasični načini prodaje deleža.

Anastazija Smagina

12944

Kot pravijo izkušeni nepremičninarji in odvetniki, je prodaja deleža v stanovanju težka, a mogoča. Glavna ovira je pomanjkanje jasnih meja deležev. Situacijo poslabšujejo prekinjene komunikacije z lastniki preostalih deležev nepremičnine. Kaj lahko storite, da hitro in brez dodatnega truda prodate svoj delež v stanovanju in ne zabredete v sodne spore?

Fotografija s Flickr.com, njoynstjohn

Kje začeti s prodajo deleža stanovanja

Prva faza prodaje delnice je ugotoviti, v kakšni obliki obstaja - z ali brez dodelitve v naravi. Če je podana kot ulomek, potem lastnik ne more reči, kateri prostor dejansko pripada njemu, je preprosto lastnik nekega dela tega premoženja. V nekaterih primerih je mogoče določiti in določiti posebne meje, to se naredi le, če lahko lastnik vsakega deleža dobi ločen bivalni prostor s pripadajočimi pomožnimi prostori - kuhinjo, straniščem in drugim. Glede na razpoloženje ostalih lastnikov obstajata dve možnosti za izvedbo tega dejanja - pogodbena, v dogovoru z zgoraj navedenimi osebami, in sodna, kadar spora ni mogoče rešiti sporazumno.

Če je delež stanovanja dodeljen v naravi, jo lahko prodate, ne da bi vprašali druge sosede - kot samostojno nepremičnino bodo težave v tem primeru veliko manjše.

Če delež ni dodeljen v naravi, in večina transakcij z deljenim lastništvom sodi v to kategorijo, je prvi korak, da preostale lastnike obvestite o želji po prodaji njihovega dela skupne lastnine. Ti državljani imajo predkupno pravico, in če je ne izkoristijo, se lahko ponudi zunanjim osebam.

Kako se uveljavlja predkupna pravica?

Prednostna pravica do nakupa je predpisana v 250. členu Civilnega zakonika in daje možnost drugim etažnim lastnikom, da so prvi v vrsti za nakup. Obstaja tudi mehanizem za uveljavljanje te pravice, natančno opredeljen, od katerega je nesmiselno odstopati predvsem prodajalcu, saj se bo transakcija, izvedena v nasprotju z obstoječimi pravili, štela za nezakonito.

Obvestilo je narejeno v pisni obliki, njegovo besedilo mora vsebovati vse pogoje, bistvene za ta posel: naslov, razmerje do celotne nepremičnine, število kvadratnih metrov in tudi ceno. Lahko vsebuje druge podatke, ki so prav tako pomembni za določen primer. Morda je težko obvestiti lastnike, če je njihovo bivališče neznano, vendar se formalnosti štejejo za opravljene, če je poslano na zadnji znani naslov.

Izraz Obdobje, v katerem velja predkupna pravica, je določeno na en mesec in če v tem času niste prejeli sprejemljivih ponudb, lahko svoj delež prodate komur koli. Če je v teh 30 dneh prišlo do spremembe prodajnih pogojev: se je cena zvišala ali znižala ali ste se odločili za obročno plačilo, je potrebno izdati ponovno obvestilo.

Če se v enem mesecu nobeden od lastnikov preostalih delnic ne odloči za nakup, mora napisati pisno zavrnitev, ki bo naknadno navedena v vpisu kupoprodajnega posla kot dokazilo o izpolnjevanju vseh zakonskih pogojev. Zgodi se, da preostali lastniki ne bodo kupili deleža ali podpisali odpovedi; v tem primeru bo "glavni dokaz" vseboval obvestilo o dostavi obvestila, to bo povsem dovolj.

če nasprotujejo prodaji deleža, vendar ga ne bodo odkupili po določeni ceni, lahko naletite na različne manifestacije človeške domišljije - ustvarili bodo različne ovire za transakcijo.

Glavni cilj je prestrašiti potencialne kupce, jih prisiliti k zavrnitvi nakupa in s tem znižati vrednost nepremičnine. Vsak izkušen nepremičninar lahko navede veliko trikov, ki jih je videl pri svojem delu - to vključuje izogibanje prejemu obvestila v kakršni koli obliki ter zavrnitev ali nepripravljenost, da bi bodočim kupcem omogočili "ogled" in še veliko več. Če se to ne zgodi, super - poiščite možnosti in formalizirajte transakcijo na registracijski zbornici, če pa ste tako nesrečni, obstajajo možnosti, da vse storite brez prodaje in nakupa, in vse bo dokončano popolnoma zakonito.
Kako brez prodaje, a prodati svoj delež?
Pogosto situacija s prodajo deleža v stanovanju pride v slepo ulico, nato pa vam odvetniki lahko ponudijo več možnosti, med katerimi lahko izbirate, da boste prejeli denar za nepremičnino in bili pravno varni.

Kako podariti delež stanovanja

Najpogostejša možnost je sestava darilne pogodbe - ne zahteva soglasja drugih lastnikov in je sestavljena precej enostavno. Na žalost, če so nasprotniki odločeni, da se borijo, lahko ta sporazum izpodbijajo na sodišču in ga razglasijo za neveljavnega. Če se sodišče postavi na njihovo stran, bo novi lastnik izgubil denar in stanovanje. Obstaja pa tudi druga možnost, bolj sofisticirana, ko se ne podari celoten delež, ampak le del, po katerem novi lastnik pridobi polne pravice, pri nakupu preostalega pa ima prednost. Lastniki preostalih delnic pa lahko ostanejo neposlovni, saj lahko lastnik delnic še vedno izbira, komu od njih bo prodal svoje premoženje.
Težave so v tem, da je postopek registracije zapleten - vse korake moraš opraviti dvakrat, obstaja tudi tveganje, da kupec zaradi določenih okoliščin ne more kupiti celotnega deleža in bo ostal polni lastnik nekaj kvadratov. metrov, kar lahko vsem v prihodnje močno zaplete življenje.

Zastavna pogodba

Obstaja še ena možnost, da prodate delež v stanovanju, ne da bi ga uradno prodali, in je najbolj pravno kompetentna in učinkovita. Po dogovoru o nakupu po ceni, ki ustreza obema strankama, stranki skleneta posojilno pogodbo. Navaja, da si lastnik delnice izposodi določeno vsoto denarja od državljana - ceno delnice zapusti lastnino, ki mu pripada, in vse formalizira na način, ki ga določa zakon. Ta transakcija je predmet registracije. Nato se sestavijo kompenzacijski dokumenti, po katerih se dolg odpusti, zastavljeno premoženje pa postane last posojilodajalca. Ta možnost je praktično varna in popolnoma zakonita, saj je v pogodbi mogoče določiti celoten znesek; če se pogodba prekine, stranki finančno ne izgubita - sama pogodba služi kot garancija in je drugi lastniki ne morejo izpodbijati na sodišču.
Edina ovira registracija je lahko precej zapletena - ta metoda ni razširjena in Registracijska služba redko naleti na to možnost. Te težave so izključno tehnične in ne pravne narave in jih je mogoče zlahka rešiti.

Prodaja deleža v stanovanju načeloma ni težka, če upoštevate vse formalnosti. Najprej morate razumeti, kaj so deleži v stanovanju.

Delež je pravica do uporabe stanovanja, ne meri se v kvadratnih metrih in ni pomembno, ali je lastnik vpisan, ali živi v stanovanju ali ne. Praviloma je velikost deleža v stanovanju določena kot ulomek, na primer 1/2.

Kako prodati delež v stanovanju?

Najprej je treba upoštevati, da je nemogoče prodati delež stanovanja brez soglasja drugega lastnika, ki morda ni vpisan v stanovanju, ima pa lastninsko pravico. Najprej morate vse lastnike, ki imajo deleže v stanovanju, obvestiti, da boste svoj delež prodali in ga ponuditi v odkup.

Lahko bi bilo:

pismo s pisnim potrdilom o dostavi,
telegram
ali pisno potrdilo drugega lastnika, sestavljeno v prisotnosti notarja.

Če je naslov bivališča drugega lastnika neznan (ni nujno, da živi tam, kjer je prijavljen), lahko prodajalec deleža v stanovanju pošlje pisma na zadnji znani naslov bivanja.

V vsakem primeru mora prodajalec zbrati čim več pisnih dokazov, da so bili sprejeti vsi ukrepi za obveščanje drugih lastnikov.

Če po enem mesecu niste prejeli soglasja ali pisne zavrnitve, lahko stanovanje prodate drugi osebi. Vendar poskrbite, da boste z vsemi možnimi ukrepi opozorili druge lastnike na vašo namero. Če lastnik deleža pošlje pisno obvestilo, navede ceno, po kateri prodaja stanovanje. V nasprotnem primeru lahko lastnik deleža izpodbija transakcijo in zahteva pravice kupca zase.

Nasvet odvetnika - kako prodati svoj delež v skupnem stanovanju - video material:

Zakaj potrebujete deleže v stanovanju?

Ta način lastništva nepremičnine je možen med ločitvijo ali ob prejemu dediščine.

Če govorimo o Moskvi, potem je večina delnic pridobljena z namenom registracije v Moskvi.

Če ima lastnik delež vsaj 1/10, ima pravico do registracije v Moskvi. V praksi v takih primerih običajno ni govora o bivališču, dejansko pa ima lastnik pravico do uporabe celotnega stanovanja.

Ali je možno vknjižiti svoj delež v stanovanju?

Posledično, če želi eden od lastnikov prodati delež, je morda težko določiti lokacijo lastnikov, ki so kupili stanovanje za namen registracije v Moskvi, če je lastnik prijavljen, vendar ne živi v stanovanju. Upoštevati je treba, da lahko lastnik v ta namen kupi delež v stanovanju ne samo v Moskvi, ampak tudi v katerem koli drugem mestu. Prodajalec deleža v takšnem stanovanju mora biti zelo previden.

Kako prodati delež v enosobnem stanovanju?

Po istem principu lahko prodate delež v enosobnem stanovanju. Najprej drugemu lastniku ponudimo odkup deleža stanovanja. Če po enem mesecu ne odgovori ali se ne strinja, potem lahko lastnik proda delež kateremu koli tujcu.

Kako prodati delež v dvosobnem stanovanju?

Pri dvosobnem stanovanju je postopek enak: drugega lastnika pisno obvestimo o vaši nameri o prodaji deleža; če se ne strinja, imaš pravico iskati kupca.

Treba je opozoriti, da bo delnica pri prodaji močno izgubila vrednost.

Zato je bolje, da se poskusite dogovoriti z drugim lastnikom, prodati celotno stanovanje po visoki ceni, denar pa razdeliti na pol.

Iskanje kupca za delež ne bo tako enostavno. Ponavadi delež kupijo sumljiva podjetja, ki se nato s preostalimi lastniki pogajajo za prodajo celotnega stanovanja po ceni, nižji od tržne.

Recimo, da morate prodati 1/2 deleža v dvosobnem stanovanju. Stroški 1/2 dela bodo 1/2 cene stanovanja, deljeni z 1,5, na primer, če stanovanje stane 6.000.000 milijonov rubljev, bo 1/2 deleža stala 6.000.000 milijonov: 2: 1,5 = RUB 1.500.000 Če prodate celotno stanovanje, boste prejeli 3.000.000 milijonov rubljev. od prodaje deleža, ki je bolj donosna, da ne omenjam dejstva, da bo tako stanovanje prodati veliko lažje kot ločen delež.

Upoštevajte tudi, da v dvosobnem stanovanju ni mogoče dodeliti 1/2 kvadratnih metrov. Po sodni poti je mogoče določiti pravico do uporabe prostorov, če ni mogoče ustno dogovoriti, kateri prostor bo uporabljal en ali drug lastnik.

Kakšni so načini zaključka transakcije pri prodaji 1/2 dvosobnega stanovanja?

Če ste z drugim lastnikom v dobrih odnosih, lahko prodate celotno stanovanje in dobite celoten dobiček od prodaje stanovanja, ki ga razdelite na polovico z drugim lastnikom.
Če se z lastnikom ne uspete dogovoriti, se ne odzove na vaša obvestila, jih bojkotira ali jih ne overi pri notarju, lahko postopate na naslednji način. Prodate 1/2 dvosobnega stanovanja neznancu. Vendar pa je takšno transakcijo mogoče izpodbijati na sodišču, če drugi lastnik dokaže, da ni prejel pisnega obvestila.
1/2 dvosobnega stanovanja se lahko proda z donacijo, vendar je tak posel lahko neveljaven, če se izkaže, da je bil kupoprodaja dejansko opravljena.
Bolj varna transakcija je depozit, ki ga prodajalec vzame od kupca. Varščina je enaka vrednosti delnice. Za potrditev izpolnitve dolžniških obveznosti prodajalec prenese svoj delež v stanovanju. Nato se registrira pogodba, po kateri se dolg odpusti in delnica postane last kupca. V tem primeru morata biti registrirana tako zastava kot pogodba. Ta shema je primerna za prodajo delnic katere koli velikosti.
Pri prodaji ne le 1/2 deleža v enosobnem ali dvosobnem stanovanju, ampak tudi katerega koli deleža v katerem koli stanovanju, lastniki, ki se ne strinjajo z odkupom deleža, ki se prodaja, tvegajo, da bo delež prodan. roparjem stanovanj. To je še posebej nevarno v Moskvi in drugih velikih mestih, kjer je kvadratni meter drag. Prodaja deleža roparjem grozi, da bodo tisti, ki živijo v stanovanju, doživeli pravi »stanovanjski pekel«. Roparji morajo poskrbeti, da jim bodo preostali deleži v stanovanju prodali po nizki ceni, to pa bodo dosegli tako, da bodo lastnikom delali nevzdržno življenje. Hkrati pa bo napadalcem popolnoma vseeno, kdo živi z njimi: tukaj nikogar ne zanimajo moralni standardi. Zato je treba tako prodajalcu kot drugim lastnikom svetovati, naj se poskušajo dogovoriti, sicer, če stanovanje pade v roke roparjev, se »življenje ne bo zdelo kot med«.

Kako prodati delež v stanovanju z mladoletnim otrokom?

Zelo pogosto se postavlja vprašanje o prodaji deleža v stanovanju, kjer je mladoletni otrok. V tem primeru so v transakcijo vključeni organi skrbništva. Tako problemsko stanovanje, kjer ima delež mladoletni otrok, je težko prodati, vendar se da. Najprej bi morali poskrbeti, kje bo mladoletni otrok prijavljen po prodaji stanovanja. Poleg tega za mladoletnega otroka delež v novem stanovanju ne sme biti manjši od prejšnjega. Zato pred prodajo deleža v privatiziranem stanovanju, kjer je mladoletni lastnik, obiščite organe skrbništva. Organi skrbništva imajo lahko svojo predstavo o tem, kako primerni so novi življenjski pogoji za mladoletnega otroka. Če se skrbniški organi strinjajo, se posel lahko premakne naprej.
Če ima stanovanje mladoletnega lastnika, tj. je delež privatiziran, potem je za prodajo potrebno dovoljenje organov skrbništva. Če mladoletni otrok preprosto živi v stanovanju ali je prijavljen, dovoljenje ni potrebno, vendar ga nepremičninski posredniki še vedno poskušajo imeti v rokah, da dokažejo čistost transakcije. Upoštevati je treba tudi to točko.

Kje se lahko dodeli delež za mladoletnega otroka?

V stanovanju babice, dedka ali katerega drugega sorodnika, kjer je otrok lahko prijavljen. Če vsi delničarji prodajo stanovanje in kupijo novo stanovanje, potem se lahko ob sklenitvi kupoprodajnega posla delež v novem stanovanju dodeli otroku. Glavna stvar je, da ta del ni nič manjši od prejšnjega.

Poglejmo še eno pogosto zastavljeno vprašanje. Kako prodati delež v zastavljenem stanovanju?

Dejansko prodaja deleža v stanovanju pod hipoteko ni tako težka, kot se včasih zdi. Najpogosteje mlade družine vzamejo hipoteke. Vprašanje prodaje zastavljenega stanovanja se običajno pojavi ob ločitvi.

V tem primeru lahko vsak zakonec zahteva polovico sredstev, plačanih za posojilo, ali 1/2 hipotekarnega stanovanja.

Banke absolutno ne zanima, kakšen odnos obstaja med zakoncema, zato lahko oba zaveže k plačilu preostalega dolga na hipotekarnem stanovanju in ga razdeli na pol. Rešitev vprašanja je odvisna tudi od plačilne sposobnosti zakoncev. Svojega deleža v zastavljenem stanovanju ni mogoče prodati pred poplačilom hipoteke, saj banka tega ne dovoli. Ena od možnosti je podaljšanje hipotekarne pogodbe na novega delničarja, ki je lahko eden od zakoncev.

Video - Kako se ob ločitvi deli stanovanje pod hipoteko?

Kakšne so možnosti za rešitev problema, če je treba za plačilo hipoteke prodati delež mladoletnega otroka?

Otroka je mogoče prijaviti in mu dati delež v stanovanju sorodnika. Denar, prejet od prodaje stanovanja (po odplačilu kredita), naj se porabi za nakup stanovanja za otroka, preostali znesek pa kot prispevek za hipotekarno stanovanje. V vsakem primeru mora mladoletni lastnik najprej prejeti delež v stanovanju, ki ni manjši od tistega, ki mu je bil dodeljen. Delež v zastavljenem stanovanju je skoraj nemogoče dodeliti mladoletnemu otroku, nobena banka se ne bo strinjala s tem, saj potem ne bo mogla prodati vašega stanovanja, če hipotekarni kredit ne bo odplačan.

Torej je nemogoče prodati svoj delež v stanovanju brez soglasja drugega lastnika. Ni pomembno, ali je v stanovanju prijavljen, živi v njem ali ne. Drugega lastnika je treba pisno obvestiti, od njega pridobiti pisno dovoljenje za prodajo ali soglasje za nakup deleža, ki se prodaja. Le če ste sprejeli vse ukrepe, lahko svoj delež prodate tretji osebi.

Sami promet z nepremičninami predstavlja dokaj resen proces, ki od strank zahteva največjo pozornost - odločiti se je treba o ceni predmeta, plačilnem postopku, trenutku dejanskega prenosa ... In če ga prodajalec nima, ampak več lastnikov, potem lahko takšna prodaja povzroči težave tako za prodajalce same kot za kupca.

Transakcije z več strankami na strani se lahko izvedejo brez težav in nepotrebne porabe časa in živcev, če se prodajalec in kupec vnaprej dogovorita o pogojih, datumu in uri podpisa pogodbe in predložitvi pri organu, ki izvaja državno registracijo pravice do nepremičnin in promet z njimi .

Običajno se prodaja stanovanja, ki je v skupni lasti, izvede s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, po kateri vsi lastniki nastopajo na strani prodajalca. Takšna transakcija se izvede istočasno (pogodbo podpišejo vsi, hkrati se opravijo obračuni s prodajalci, kupec postane lastnik celotnega stanovanja) in je najbolj optimalna možnost prodaje.

Prodaja celotnega stanovanja v solastništvu

Čeprav je takšna transakcija optimalna, bi se morali lastniki deležev v izogib morebitnim prekrivanjem in nesporazumom pogovoriti in rešiti tri vprašanja:

stroški stanovanja;
postopek in način plačila;
datum podpisa kupoprodajne pogodbe.

Pomembno!Če se lastniki deležev v stanovanju, ki so prodajalci, pravočasno pogovorijo in rešijo vsa tri vprašanja, bo transakcija potekala brez veliko časa, truda in živcev.

Ceno stanovanja je najbolje določiti že v fazi odločanja o prodaji. To pomeni, da če so vsi delničarji izrazili pripravljenost prodati vsak svoj delež, potem se sprejme odločitev o ceni stanovanja in višini stroškov posameznega deleža.

Številni državljani se motijo glede višine denarja od prodaje deleža, saj menijo, da mora ustrezati okoliščinam, kot so stalno prebivališče in vzdrževanje stanovanja, stalna prijava, prisotnost otrok ... Vendar pa prednosti pri cena prodanega deleža, niti stalen vpis, niti otroci, niti ničesar drugega ne zagotavljajo.

Pomembno! Vsak lastnik deleža ima pravico računati na znesek, ki je sorazmeren njegovemu deležu.

Se pravi, če so deleži enaki, potem se cena stanovanja deli s številom deležev - dobi se znesek, ki iz transakcije pripada vsakemu delničarju, in ta znesek bo za vse enak. Če se velikost deležev razlikuje, se celoten znesek stroškov stanovanja razdeli med prodajalce v skladu z velikostjo njihovih deležev.

Na primer, lastniki so trije: eden ima ½ deleža, druga dva pa ¼ deleža. Stanovanje je naprodaj za dva milijona rubljev. Lastnik polovice stanovanja bo od prodaje prejel milijon rubljev, ostali pa po petsto tisoč.

Tako se morajo vsi lastniki pred začetkom prodaje odločiti o ceni prodajanega stanovanja, da bo vsak od njih vedel, kaj lahko pričakuje kot rezultat posla. Glavna stvar je, da je kupcu všeč ta cena.

Po začetni fazi priprave na transakcijo in določitvi cene morajo prodajalci skupaj s kupcem razpravljati o vprašanju postopka in načina plačila med strankama.

Postopek poravnave po pogodbi je pogoj, ki določa trenutek in obseg dejanskega prenosa denarja od kupca do prodajalca. Običajno se celotno plačilo izvede ob podpisu pogodbe. Obstaja pa še en vrstni red:

prenos sredstev v dveh fazah - del ob podpisu, drugi del pa na dan predložitve dokumentov za državno registracijo prenosa pravic;
prenos denarja v celoti po podpisu pogodbe najpozneje v ____ dneh, vendar pred predložitvijo dokumentov za državno registracijo prenosa pravic;
prenos dela sredstev pred podpisom pogodbe (kar je dokumentirano s potrdilom o prejemu), preostali del pa ob podpisu pogodbe (ali po predložitvi dokumentov za državno registracijo).

to je za transakcijo pomembna odločitev o postopku poravnave. Trenutek, ko prodajalci prejmejo denar, je zelo pomemben, zato ga je treba podrobno odražati v pogojih pogodbe.

Način plačila je način prenosa sredstev. Obstajata samo dva - gotovinski in negotovinski.

Če se stranki odločita za brezgotovinsko plačilo, bo morala pogodba navesti številke računov vseh prodajalcev in navesti zneske, pripisane na te račune.

Lahko se zgodi, da želi kateri od prodajalcev svoj delež prejeti v gotovini (to se zgodi v primerih, ko je prodajalec dolžnik v izvršilnem postopku, njegovi bančni računi pa so pod budnim očesom izvršitelja). In potem se pogoji kupoprodajne pogodbe zapletejo zaradi dejstva, da je način za vsakega lastnika določen drugače, nekateri v gotovini, nekateri pa z nakazilom na bančni račun.

Potem ko se vsi lastniki delnic dogovorijo o ceni in načinu prejema denarja po transakciji, se za večino prodajalcev začne najtežja faza - trenutek podpisa kupoprodajne pogodbe.

Dejstvo je, da je zaradi sodelovanja več oseb na strani prodajalca priprava kupoprodajne pogodbe zapletena zaradi opisa posameznega lastnika in značilnosti njegovega deleža. Sam dokument je vsebinsko zelo preobremenjen, zato ga je težko ne samo sestaviti, ampak tudi preveriti.

Pomembno! In vsekakor ga morate preveriti! In nobenih argumentov o popolnem zaupanju ne bi smeli slišati - vsak osebno preveri svoje podatke in znesek transakcije.

Dobro je, če vsi lastniki živijo v istem mestu in še bolje - neposredno v stanovanju, ki se prodaja. V tem primeru lahko osnutek pogodbe vsi skupaj preučijo, nato pa preverijo samo pogodbo in jo hkrati podpišejo.

In če lastniki živijo ne le v različnih hišah, ampak tudi v različnih mestih ali regijah, ta stopnja postane pravi test za kupca. Zato je priporočljivo, da mu ne pokvarite živcev, ampak ga preprosto obvestite o datumu in uri, ko se bodo vsi prodajalci pripravljeni pojaviti v Rosreestru, da oddajo vlogo za državno registracijo prenosa lastništva na kupca.

Če nikakor ni mogoče zbrati vseh lastnikov, potem lahko v tem primeru na pomoč pride izvedba pooblastila (ali celo pooblastila) za izvedbo transakcije za enega od prodajalcev. To pomeni, da je običajno do oddaje dokumentov denar že (vsaj delno) pri prodajalcih, nadaljnji pogovori o prodaji niso potrebni, zato lahko tisti lastniki, ki ne morejo biti fizično prisotni v Rosreestru, pooblastijo lastnika, ki je ne brez ovir. Pooblastilo izda notar.

Prodaja stanovanja v delnicah enemu kupcu

Zgodi se tudi, da vseh lastnikov ni le nemogoče zbrati skupaj, ampak jih je skoraj nemogoče prepričati, da bi stanovanje prodali hkrati z vsemi ostalimi. Glede na to, da pravica do skupne lastnine včasih nastane kot posledica sprejema dediščine ali delitve premoženja zakoncev, si lahko predstavljamo, kakšna »družinska« čustva vežejo lastnike. In v takih primerih ne morete računati niti na izdajo pooblastila.

In če želi kupec kupiti to stanovanje, potem je pripravljen na takšne težave, kot je sklepanje pogodb o prodaji in nakupu deležev v stanovanju.

Pomembno! Prodaja stanovanja po deležih pomeni sklenitev ločene kupoprodajne pogodbe za vsak delež ali več deležev. Ampak ne za stanovanje kot celoto.

Takšna prodaja ne bo težka za same prodajalce - vsak od njih bo podpisal pogodbo in obiskal Rosreestr ob primernem času. Toda za kupca ta oblika "odkupa" stanovanja v delnicah postane pravi preizkus - prvič, sestava več pogodb, drugič, več obiskov Rosreestra, tretjič, plačilo državne dajatve za državno registracijo prenosa pravic. se izvede ob vsaki predložitvi dokumentov. Poleg tega bo kupec ob nakupu zadnjega deleža naročil še potrdilo za celotno stanovanje, ki ga je prej imel v deležih in je za vsak delež izdal ločeno potrdilo.

Manj ko bo težav pri transakciji z deleži stanovanja, lažje se bo s kupcem dogovoril za ceno. Seveda pa priprava in preverjanje (podpis) pogodbe z udeležbo vseh delničarjev zahteva veliko časa in pozornosti. A z dobro in resno pripravo prodajalcev na ta postopek sama transakcija poteka gladko, za kar je kupec pripravljen plačati.

Če se za vsak delež izvede ločen nakup in prodaja, potem to poveča stroške kupca (ki jih običajno zaračunajo v skladu s pogodbo), potem bo na splošno stanovanje prodano veliko ceneje.

POZOR! Zaradi nedavnih sprememb zakonodaje so lahko informacije v tem članku zastarele! Naš odvetnik vam bo brezplačno svetoval - zapišite v spodnji obrazec.

V skladu z odstavkom 2 člena št. 244 Civilnega zakonika (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik) Rusije je deljena lastnina vrsta skupne lastnine premoženja, v kateri je vsakemu od udeležencev dodeljen delež v lastninskih pravicah.

Skupna lastnina premoženja se šteje za deljeno v vseh primerih, razen v tistih, ko se premoženje po zakonu šteje za nedeljeno. Delež je aritmetično izražen delež v lastninski pravici na premoženju in ne fizični del nekega premoženja. Velikost deležev se lahko določi z zakonom in sporazumom med udeleženci. V primerih, ko ni pravne ločitve ali dogovora Velikosti delnic se štejejo za enake.

Posebnosti nakupa in prodaje deleža v stanovanju

Če imate v lasti 1/2, 1/3 ali 2/3 deleža nepremičnine, je nemogoče določiti določeno sobo, kot ali jasno določiti meje, to je ravno aritmetični del nepremičnine.

To je posledica prisotnosti skupnih prostorov v katerem koli stanovanju, kar pogosto preprečuje naravno dodelitev določenega dela brez poseganja v pravice vseh lastnikov.

Pri prodaji velikost deleža vpliva le na njegovo vrednost. Večji kot je delež, dražje ga je mogoče prodati in obratno.

Prodajne sheme

Trenutno obstaja trije načini prodaje deleža v stanovanju:

Obljuba.
Enostavno.
Po sklepu sodišča o odkupu deleža.

Prvi dve možnosti sta potrebni v primerih, ko je fizično nemogoče obvestiti druge lastnike nepremičnine o nameri prodaje deleža, pa tudi v primerih, ko je eden od lastnikov. Pri enostavni prodaji se nepremičnina proda po dogovoru strank. Sodni nalog za odkup deleža je nujen, če ni mogoče doseči za vse lastnike nepremičnin sprejemljivega dogovora.

Prodaja preko zavarovanja

Če prodajalec ne more obvestiti lastnikov drugih delnic, se lahko posel sklene pod krinko zavarovanja.

Ta možnost je še posebej priročna v primerih, ko ni znana fizična lokacija enega ali več lastnikov deležev v nepremičnini, ki se prodaja.

Lastniški delež je zavarovan kot zavarovanje posojila, ki se v primeru neplačila prenese na drugo osebo. V tem primeru tudi v sodnem postopku ni treba prejeti pisnega pisma. nemogoče bo dokazati dejstvo prodaje.

Prodaja z donacijo

Registracija darilne pogodbe je najbolj nevaren način prodaje deleža v stanovanju. Darilna pogodba je sklenjena brezplačno, zato, če pride do spornih situacij, ni vedno mogoče vrniti porabljenih sredstev, tudi v primeru sojenja.

Pasti darilne pogodbe se skrivajo v izpodbijanju pogodbe. Najpogosteje se to zgodi na pobudo solastnikov nepremičnine in ne udeležencev v transakciji samih. Če je imel kdo od njiju svoje načrte glede podarjenega deleža, se lahko obrne na sodišče.

Podlaga za zahtevek je najpogosteje »norost« darovalca. Situacija bo videti še posebej verjetna v primerih, ko so se občutki darovalca poslabšali.

S sodno odločbo se darilna pogodba lahko razglasi za neveljavno.

Ker pri sklenitvi takšne transakcije ni mogoče vzeti potrdila o prejemu sredstev, ker to nevtralizira samo dejstvo donacije, bo zelo težko vrniti porabljena sredstva. Vendar je ta metoda priljubljena, ker, tako kot prejšnja možnost, ne zahteva soglasja drugih delničarjev. Poleg tega sta pri takšni prodaji obe stranki oproščeni plačila davkov zaradi neodplačnosti prodaje.

Preprosta prodaja

Ta vrsta prodaje deleža v nepremičnini je dveh vrst:

V korist enega od lastnikov drugega deleža v tej nepremičnini.
Tretji osebi ali osebam.

V prvem primeru je za dokončanje transakcije dovolj skleniti preprost pisni dogovor, zbrati paket dokumentov in registrirati prenos lastninskih pravic v Rosreestr. Pri prodaji tretjim osebam mora biti transakcija opravljena pri notarju. Stroški takšne storitve znašajo od 0,5 do 1% zneska deleža plus stroški tehničnega dela.

Prodaja po sodni nalogi

Prodaja deleža v nepremičnini je možna po sodni odločbi. Ta možnost je na voljo za posebne primere. Če ga želite uporabiti, potrebujete izpolnjujejo naslednje zahteve:

Velikost prodanega deleža naj bo nepomembna.
Deleža v naravi ni mogoče dodeliti (še posebej pomembno za enosobna stanovanja).
Prodajalec nima interesa uporabljati te nepremičnine za predvideni namen.

Če so ti pogoji izpolnjeni, lahko sodišče odloči o prisilni odškodnini prodajalca deleža.

Navodila po korakih za prodajo

Vrednotiti in prodati je mogoče le jasno določen del skupne površine nepremičnine. V praksi to pomeni, da mora lastnik deleža plačati v naravi. To vključuje natančno določitev, kateri prostori so vključeni v delež. V bistvu mora do ločitve priti po medsebojnem dogovoru strank, v praksi pa se je najpogosteje treba zateči k pomoči sodišča.

Dodelitev deležev

Če med lastniki nepremičnine ni mogoče doseči kompromisne rešitve, je treba vložiti tožbo za dodelitev stvarnega deleža. Sodišče se bo zateklo k najpreprostejši aritmetični delitvi skupne površine prostorov. Na primer, v enosobnem stanovanju, katerega velikost je 38 kvadratnih metrov. m., 1/2 deleža, bo 19 kv. m. Za to območje lastnik prejme pravico do prodaje.

Poleg tega bo sodišče določilo postopek uporabe te nepremičnine, saj je v primeru enosobnega stanovanja dodelitev v naravi nemogoča.

V primerih, ko je možno ločevanje po sobah, se tako odloči. Na primer pri izbiri 1/3 delež v trisobnem stanovanju se ne bo upoštevala le skupna površina, razdeljena na tri dele, temveč bo izbrana ena izmed treh sob, katere velikost bo čim bližja velikosti deleža.

Ocena stroškov

Za oceno vrednosti delnice se je bolje obrniti na neodvisna podjetja. Cena kvadratnega metra v deljeni lastnini bo vedno nižja kot v celotnem stanovanju. To je posledica dejstva, da se z nakupom deleža njegov bodoči lastnik strinja z bivanjem v.

Znesek popusta od cene 1 m2. m v celotnem stanovanju bo odvisna od naslednjih dejavnikov:

Vrednosti delnic (1/2, 1/3, 2/3 itd.).
Skupna površina nepremičnine.
Možnost dodelitve deleža v naravi (na primer ločena soba).
Kakovost stanovanja.
Lokacija in drugi pogoji.

Popust se v povprečju giblje znotraj od 30 do 60 %.

Priprava dokumentov

Za prodajo delnic boste potrebovali naslednje dokumente:

Več izvodov pogodbe (število delničarjev + izvod za registrsko zbornico).
Soglasje ali zavrnitev drugih delničarjev.
Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo.
Tehnična dokumentacija za nepremičnine.
Potrdilo o plačilu pristojbine (neobvezno).
Dokument organa skrbništva in skrbništva, ki dovoljuje prodajo (če v tem stanovanju živi mladoletna oseba).
Pooblastilo (če je potrebno).

Če lastnik deleža ne more ali ne želi prodati svojega premoženja, je treba izdati pooblastilo. Vsakdo lahko deluje kot pooblaščenec: sorodnik, nepremičninar, prijatelj, vendar mora prodajalec zaupati tej osebi. Lahko je treh vrst:

Splošno - s celotnim obsegom pooblastil.
Za enkratno uporabo – za izvajanje določenega dejanja.
Posebne – pokrivajo določen obseg pristojnosti .