Komercinio nekilnojamojo turto nuoma – visos paslaptys. Nuomos sutarčiai sudaryti reikalingų dokumentų sąrašas

Daugelis verslininkų, pradėdami verslą, susiduria su negyvenamųjų patalpų nuomos problema. Be to, kad būtina pasirinkti kambarį, kuris tinka visais atžvilgiais, taip pat būtina teisingai sudaryti sutartį. Kas turi būti nuomos sutartyje, į kokius punktus reikėtų atkreipti dėmesį ją pasirašant?

Sudarant nuomos sutartį turi būti aiškiai apibrėžta patalpų ar pastato vieta. Be to, jei dalis pastato patalpų yra nuomojama, nereikėtų apsiriboti tik gatvės ir namo numerio nurodymu: tai duos pagrindo manyti, kad visos jame esančios patalpos yra nuomojamos. Kita dažna klaida – neteisingas adresas. Pavyzdžiui, kai vietoj nuosavybės numerio jie rašo namo numerį (objektų apibrėžimo prasme tai yra visiškai skirtingi dalykai), vietoj prospekto - perėjos ir pan.

Svarbiausia yra pinigai

Kitas svarbus momentas – nuomos mokestis, kurio dydį šalys turi tartis sutartyje. Galima skaičiuoti 1 kv. m per metus arba visam kambariui per mėnesį. Be to, būtina nustatyti, kaip bus atsiskaitoma: jei rubliais, tada nurodoma nuomos tarifo suma, jei doleriais ar eurais, tada reikia atkreipti dėmesį, kad skaičiavimai vyksta rubliais pagal kursą. nustato šalys. Dažniausiai jis prilyginamas Rusijos centrinio banko kursui.
Taip pat, nustatant nuomos mokesčio dydį, būtina nurodyti, ar į jį įeina komunaliniai mokesčiai. Kai kuriais atvejais nuomotojas pasilieka teisę išrašyti nuomininkui atskiras sąskaitas už pagrindines komunalines paslaugas arba už paslaugas, kurios nėra komunalinės paslaugos, kurios, pavyzdžiui, apima šiukšlių išvežimą, telefoną, internetą ir kt.

Problemų kyla atliekant patalpų remontą. Kai kuriose sutartyse nuomotojas įpareigoja nuomininką „prireikus“ suremontuoti jam suteiktas patalpas, tačiau dažnai šis „atvejis“ nenurodomas. Tai yra, formaliai nuomotojas bet kada gali reikalauti remonto. Kitas niuansas susijęs su kapitaliniu remontu: jį turėtų atlikti tik patalpų savininkas! Žinoma, darbus atliks specialistai, tačiau pareiga išlaikyti patalpas (pastatą) tinkamos būklės tenka savininkui.

Patikrinkite septynis kartus...

Jei nuomos sutartis sudaroma ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, ji turi būti registruota valstybei. Jei šalys nenori šios procedūros, verta sudaryti sutartį trumpesniam laikotarpiui (pavyzdžiui, 11 mėnesių arba 364 dienoms) ir numatyti galimybę ją pratęsti (pratęsti), nesant prieštaravimų nuo bet kuriai iš šalių. Iš esmės tai nebūtinai turi būti nurodyta sutartyje. Remiantis Rusijos civiliniu kodeksu, jeigu šalys toliau vykdo savo įsipareigojimus pagal sutartį ir tuo pačiu nepareiškė noro jos nutraukti, tokia sutartis laikoma pratęsta neribotam laikui.

Siekiant išvengti nesusipratimų sutartyje, patartina atkreipti dėmesį, kad patalpų nuomai perdavimas nėra nuosavybės teisės į jas perdavimas. Kitaip tariant, tam tikra įmonė X gali naudotis patalpomis pagal nuomos sutartį, tačiau pilietis Ivanovas vis tiek liks savininku. Be to, būtina nurodyti, kokiu dokumentu remdamasis nuomotojas disponuoja patalpomis, tai yra patvirtinti nuosavybės teisę.

Sudarant subnuomos sutartį būtina nuoroda į nuomos sutartį. Jei esate subnuomininkas, norėdami sudaryti sutartį turėsite gauti savininko sutikimą. Mat pastarasis turi teisę uždrausti nuomininkui subnuomoti patalpas.

Svarbus nuomos sutarties elementas yra patalpų priėmimo ir perdavimo aktas, pridedamas prie sutarties. Jame turėtų būti nurodyta patalpų būklė perdavimo metu. Reikia atkreipti dėmesį, kokios komunikacijos yra prijungtos ir veikiančios (telefono kabelis, vandentiekis ir kanalizacija, šilumos tinklai ir kt.).
Pasirašant aktą, patartina susipažinti su jo turiniu, kadangi sutarties šalys kartais pasirenka gana keistas formuluotes, kurios ne visada yra teisingos. Kartais priėmimo ir perdavimo akte galite suklupti už labai sudėtingų mechanizmų ir sistemų pavadinimų. Taigi, šių eilučių autorius ne taip seniai akte, be kitų inžinerinių sistemų, atrado ir graužikų kontrolės sistemą.

Pasibaigus nuomos sutarčiai surašomas priėmimo ir grąžinimo aktas. Šiame dokumente taip pat užfiksuota perleistų patalpų būklė. Jei priėmimo akte nurodyta, kad jis yra geros būklės, tinkamas tolesniam naudojimui, buvęs nuomininkas gali ramiai miegoti. Akte turi būti nustatyta, kad šalys viena kitai pretenzijų, susijusių su sutarties vykdymu, neturėtų.

Bet kuri sutartis numato šalių teises ir pareigas. Paprastai nuomos sutartis numato nuomotojo teisę laisvai patekti į nuomojamas patalpas patikrinti jų būklę. Be to, kadangi sutartyje turi būti nurodyta, kokiam tikslui patalpos nuomojamos, nuomotojas gali tiksliai pasitikrinti, kaip jos naudojamos. Jei ši sąlyga nesilaikoma, nuomotojas turi teisę taikyti atitinkamas sankcijas. Paprastai netinkamo patalpų naudojimo, sistemingo nuomos nemokėjimo ar vėlavimo sumokėti, taip pat žalos atveju nuomotojas nutraukia sutartį.

...Pasirašykite vieną kartą

Tarp nuomininko teisių dažniausiai nurodoma teisė naudotis turtu. Atitinkamai sutartyje numatyta nuomotojo pareiga suteikti patalpas naudotis. Nuomotojui per nustatytą terminą neperleidus patalpų arba perleidus jas tokios būklės, kuri neatitinka sutarties sąlygų, nuomininkas gali pareikšti atitinkamas pretenzijas. Pavyzdžiui, patalpa nuomojama naudoti kaip archyvas. Tačiau perleidžiant patalpas paaiškėja, kad jose drėgna ir sunku ją panaudoti popierinių dokumentų saugojimui. Nuomininkas turi teisę arba reikalauti, kad nuomotojas suteiktų kitą kambarį, arba nutraukti sutartį. Pirmuoju atveju būtina pakeisti nuomos sutartį arba sudaryti naują. Jei nuomininkas nusprendžia nutraukti sutartį, bet jau yra sumokėjęs avansą, jis gali reikalauti, kad nuomotojas grąžintų sumokėtą sumą.

Būtinai patikrinkite, ar sutartyje nurodyti teisingi šalių duomenys: vardai, pavardės, adresai, TIN, banko rekvizitai, paso duomenys (jei sutarties šalis yra fizinis asmuo) ir kt. Jei viena iš sutarties šalių yra organizacija, būtina išsiaiškinti, ar pareigūnas sutartyje nurodytas asmuo turi teisę pasirašyti tokius dokumentus.

Nekilnojamojo turto nuoma yra labai pelningas verslas, jei į procedūrą žiūrite maksimaliai atsakingai. Nuolatinės pasyvios pajamos visada malonu, bet kas būtų, jei kiltų mintis išsinuomoti komercinį nekilnojamąjį turtą? Tam prireiks kiek kitokio požiūrio, nes yra didelis skirtumas tarp buto nuomos ir didelio biuro.

Žingsnis po žingsnio instrukcija

Objekto nuomos procesas skirstomas į šiuos etapus:

1. Nuomos vertės nustatymas.

Pirmas žingsnis – peržiūrėti ir įvertinti didžiausią galimų pasiūlymų skaičių rinkoje. Kuo didesnė imtis, tuo geresnis rezultatas (tikslesnis komercinių patalpų nuomos vidutinės kainos rodiklis).

Analizės metu galite naudoti tokias populiarias svetaines kaip Avito arba CYAN. Informacijos taip pat galima rasti įvairiuose spausdintuose leidiniuose. Nesant noro asmeniškai užsiimti kitų pasiūlymų tyrimu, būtų tikslinga samdyti maklerio ar brokerį.

Tokių paslaugų kaina vargu ar gali būti vadinama aukšta, ir visiškai įmanoma sutaupyti nemažą dalį nervų ląstelių ir laiko.

Komercinio nekilnojamojo turto nuomos kaina turėtų tikti ne tik savininkui, bet ir potencialiems klientams. Sąmoningai didelis tarifas greičiausiai nebus sėkmingas, tačiau šie veiksniai gali turėti įtakos kainų etiketės formavimui:

• pastato/patalpų vieta;
• infrastruktūra (greta esančios kavinės, nemokama automobilių stovėjimo aikštelė, pastato apsauga);
• pastato klasė;
• remonto kokybė ir lygis;
• maketavimo funkcionalumas;
• įvairios komunikacijos savybės (nepertraukiamas maitinimas, internetas, vonios kambarių prieinamumas ir kt.);
• kiti priedai, kurie potencialiai gali pagerinti nuomininkų produktyvumą (Wi-Fi maršrutizatorius, kavos aparatas, patogūs baldai).

Išanalizavę kainas rinkoje, galite susisiekti su kitais nuomotojais ir bandyti iš naujo nustatyti kainą. Dažnai pasiūlymuose nurodyta kaina yra orientacinė ir apytikslė. Vertės rodiklio, kurį galima pasiekti derybų metu, pakaks, kad būtų galima sužinoti vidutinį nuomos tarifą panašiems pasiūlymams. Pakanka 5-10 skambučių, kad gautume lyginamuosius duomenis apie nuomos kainą.

Komercinio turto nuomotojui svarbiausia rasti tinkamą klientą. Galite tai padaryti patys arba galite samdyti maklerių. Abi situacijos turi savų pliusų ir minusų, todėl pasirinkimas, ką daryti, yra kiekvieno asmeninis reikalas.

Ieškant nuomininko savarankiškai, rimtas privalumas yra turėti savo duomenų bazę. Tačiau jo nebuvimas nesukels didelių problemų, tačiau teks įdėti daugiau pastangų.

Geras būdas rasti tinkamą klientą – sukurti svetainę su komerciniu pasiūlymu. Geriau reklamuoti tokią svetainę kontekstinės reklamos pagalba, akcentuojant pagrindines auditorijas. Tokios reklamos dėka nesunkiai susirasite susidomėjusią auditoriją ir išvengsite didelių komisinių agentūroms.

Tikslingiausia tai daryti nuomojant įspūdingo ploto patalpas. Tokių pasiūlymų ieško klientai, kurie pasitiki dideliu planuojamos veiklos pelningumu, o labiausiai pasitiki tinklalapiais.

Jei žmogus nori nusipirkti labai brangų automobilį, ar jis jo ieškos iš abejotinų šaltinių, ar pirmenybę teiks oficialiai svetainei? Tad tos pačios nuomonės laikosi ir komercinio nekilnojamojo turto nuomininkas.

Visai kitas reikalas – nuomojamos nedidelės patalpos. Čia nėra prasmės kurti interneto svetainę ir nemokami internetiniai skelbimai (net ir maži) yra tobuli.

1. Nekilnojamojo turto agento paslaugos.

Jei nenorite savarankiškai užsiimti suinteresuotų šalių paieška, yra galimybė samdyti maklerio paslaugas. Šis asmuo savarankiškai suras tinkamus nuomininkus, užmegs kontaktus ir net savarankiškai sudarys reikiamą nuomos sutartį.

Kita vertus, tinkamų žmonių paieška yra subtili ir gana sudėtinga / daug laiko reikalaujanti užduotis. Ne visi makleriai su tuo sutiks, o savo amato meistrai rimtose agentūrose už tokias paslaugas pareikalaus 50% pinigų sumos 1 mėnesio nuomos kainos. O kartais net daugiau.

Tačiau vis tiek, naudodamas panašų nuomininkų paieškos metodą, savininkas išsivaduos nuo didelių sunkumų. Dėl to liks tik sutarties parengimas ir visos reikalingos dokumentacijos parengimas.

Apmokėjimas už maklerio paslaugas vykdomas tik sudarius nuomos sutartį. Jei nekilnojamojo turto agentas ar agentūra reikalauja atlikti išankstinį mokėjimą arba sumokėti sumą anksčiau, jie gali būti sukčiai.

1. Reikalingi dokumentai.

Suradus nuomininką ir abiem šalims patenkinus visus esminius punktus, galite pereiti prie sutarties vykdymo. Komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartyje turi būti šie punktai:

• išsami informacija apie kiekvieną iš šalių;
• tikslus nuomos objekto adresas;
• komunalinių paslaugų suma ir mokėtojas;
• mėnesinė nuoma;
• data, kada objektas bus išnuomotas;
• būtini kiekvienos šalies veiksmai force majeure situacijų atveju;
• remonto kokybės ir esančių baldų aprašymas;
• pagrindinės sąlygos, kuriomis galite nutraukti nuomos sutartį.

Jei trūksta reikiamų žinių ar patirties, protingiau būtų į sutarties sudarymo procedūrą įtraukti kvalifikuotą teisininką.

Sutartis – ne vienintelis dalykas, kurio prireiks nuomojant nekilnojamąjį turtą. Taip pat turėtumėte su savimi turėti:

• Rusijos Federacijos piliečio pasas;
• nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas;
• aukšto planas.

Kai visi dokumentai yra į rankas, o šalys sėkmingai sudarė sutartį, belieka gauti pajamas ir stebėti mokėjimų dažnumą.

Komercinis nekilnojamasis turtas apima biurų pastatus, pramonines patalpas, sporto objektus, parduotuves, garažus, sandėlius ir net viešbučius.

Paspartinti komercinio nekilnojamojo turto pristatymą galite sumažinę nuomos kainą. Atsižvelgiant į nuolatines patalpų išlaikymo išlaidas, teisingiau bus nekilnojamąjį turtą išnuomoti už vidutinę ar net mažą kainą, nei nustatyti didelę kainą, bet visiems metams.

Taip pat tokių patalpų kainai įtakos turi tai, kad yra:

• automobilių stovėjimo aikštelė;
• maitinimo taškai (tame pačiame pastate arba visai šalia);
• infrastruktūra;
• didelis srautas ir kt.

Tokiomis aplinkybėmis nuomos kaina gali būti gerokai didesnė nei rinkos vidurkis. Ir, žinoma, tam atsiras klientas.

Atvirumas būsimų klientų norams taip pat vaidina svarbų vaidmenį pristatant komercinį nekilnojamąjį turtą:

1. Pagalba planuojant.

Būsimam nuomininkui gali prireikti pagalbos ar patarimo dėl darbo vietos išdėstymo. Būtų protinga iš anksto pasiruošti ir iškart pasiūlyti keletą paruoštų variantų, o pagrindiniai pakeitimai liks klientui, kuriuos jis nori atlikti.

Daug lengviau pakeisti tai, ką jau turi, nei sukurti ką nors nuo nulio. Toks požiūris į nuomininką neabejotinai bus įvertintas.

1. Detalių aptarimas.

Sienų spalva kambaryje, maksimalus prisijungimų prie telefono tinklo ar interneto skaičius, taip pat visų kitų ypatybių aptarimas padės sulaukti nuomininko palankumo ir įtikinti jį nuomotis būtent šį turtą.

Tai nedidelė psichologinė gudrybė: kuo daugiau žmogus gilinasi į smulkmenas, tuo didesnė tikimybė, kad toks pokalbis nusės jo atmintyje. Taigi, jis pirmiausia sutelks dėmesį, pasvers privalumus ir trūkumus ir pan.

Tačiau jei visas nuomos procesas bus paremtas tokiomis gudrybėmis, bus didelė rizika prarasti reputaciją. Jei nuomos kokybė reikšminga tik žodžiais, tai gali grėsti labai rimtomis pasekmėmis.

1. Šventės.

Jei nuomai skirtose komercinėse patalpose nėra apdailos, galite pasiūlyti nuomininkui atsiskaitymo atostogas. Tai yra, remontą jis atliks savo lėšomis, tačiau kol remonto komandos dirbs savo darbą, užsakovas patalpų nuomos nemokės.

Tai gana reikšmingas pliusas nuomininkui, kuris aiškiai nusprendė išsinuomoti turtą:

• jei nėra papildomų lėšų apmokėti nuomą ir remontą vienu metu, tai šis veiksmas sukels itin teigiamas emocijas ir padidins nuomotojo reputaciją;
• Taip pat renovacijos atostogos padės įtikinti abejojantį nuomininką įsigyti būtent šį turtą/patalpas.

Apskritai, galite laikinai atleisti klientą nuo nuomos mokėjimo įvairiose situacijose. Svarbiausia, kad abi pusės nepatirs rimtų finansinių nuostolių. Tai yra pagrindiniai verslo bruožai, ir komercinio nekilnojamojo turto nuomininkai (taip pat ir nuomotojai) tai puikiai žino.

Štai kodėl tokie veiksmai yra plačiai paplitę, nors jų naudojimas nėra privalomas. Ypač jei komercinio nekilnojamojo turto pristatymas nėra skubus.

1. Nuomotojo patikimumas.

Tai labai svarbus momentas, aiškiausiai pasireiškiantis rengiant savininko dokumentus nuomininkui. Kuo daugiau garantijų gaus klientas, tuo didesnės galimybės sėkmingai išnuomoti patalpas.

Patvirtinančių dokumentų gausa, gudrybių nebuvimas pasirašant sutartį ir gera reputacija yra sėkmingo komercinio nekilnojamojo turto nuomos raktas. Priežastis paprasta:

• nuomodamiesi butą, dažnai paprasti piliečiai sprendžia šią problemą;
• ir jei patalpas planuojama naudoti komerciniais tikslais ir užsidirbti rimtų pinigų iš šio verslo, tai nuomininko kiekvieno dokumento tyrimas bus kiek įmanoma skrupulingesnis.

Rizika ir kiti sunkumai

Rizika kyla ne tik nuomininkui – tas pats galioja ir nuomotojui. Dažniausios konfliktų priežastys yra šios:

• nepakankamai apibrėžtos šalių teisinės prievolės dėl nuomojamo turto;
• vėluojant mokėti mėnesinius ir kitus mokėjimus;
• piktnaudžiavimas išnuomotu turtu;
• nuomotojui priklausančio turto sugadinimas/praradimas;
• ginčai dėl apmokestinimo (pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 146 straipsnį prievolė mokėti PVM priskiriama tik nuomotojui su galimybe atskaityti mokesčio sumą nuomininkui, jei yra atitinkamas dokumentas).

Visos šios konfliktinės situacijos tiesiogiai priklauso nuo sudarytos sutarties. Kiekvienas punktas turi būti aprašytas kuo tiksliau, nes tai sumažina abiejų šalių riziką vienu metu. Siekiant išvengti tokių situacijų, svarbu atsakingai žiūrėti su sutarties sudarymu.

Komercinio nekilnojamojo turto nuoma nelabai skiriasi, tačiau turi keletą pagrindinių savybių. Svarbiausia – sutarties sudarymas. Bet kurioje situacijoje šalys pasikliaus tik tuo, todėl sudarant sandorį reikia sutelkti dėmesį į šį dokumentą.

Pilnas klausimas yra: Šiuo metu plečiu savo verslą (mažmeninė prekyba) ir nuolat susiduriu su nuomos santykių problema. Pavyzdžiui, su savininku sudarius negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, atsiranda tam tikrų papildomų sąlygų, kurias turiu mokėti: arba nauji valstybinės priežiūros institucijų reikalavimai dėl patalpų (savininko teigimu), arba savininko išlaidų padidėjimas ryšys su kai kuriais komunaliniais darbais. Subnuomojimas yra dar sunkesnis. Jūs turite nuolat mokėti papildomai arba bylinėtis, išleisdami pinigus ir laiką. Buvo situacija, kai mus tiesiogine prasme išmetė iš vieno kambario. Sakykite, prašau, kaip nuomos ar subnuomos sutarties sudarymo stadijoje apsidrausti kuo daugiau, kad tokių situacijų būtų išvengta?

Kaip ir sudarant bet kokią sutartį, taip ir pasirašant nuomos sutartį, pirmiausia reikia atkreipti dėmesį į pagrindines sutarties sąlygas: datą, sudarymo vietą, dalyką, kainą, sutarties sąlygas, detales vakarėliams.

Tuo atveju, jei nurodytų sąlygų sutartyje nėra arba dėl jų nesusitarta (neaiškiai nurodyta), ši sutartis gali būti pripažinta nesudaryta. Žinoma, egzistuoja teismų praktika, kai, pavyzdžiui, termino nebuvimas nuomos sutartyje yra pagrindas ją pripažinti sudaryta neterminuotam. Tačiau protingiau yra numatyti visas galimas rizikas sutarties sudarymo etape.

Kalbant apie nuomos teisinius santykius, sudarant sutartį reikia atkreipti dėmesį į tai.

Prieš sudarydami nuomos sutartį, pasidomėkite sandorio šalimi, ar jos „problema“, t.y. turto buvimo vietos, taip pat įmonės (fizinio asmens) registracijos vietos apylinkių teismų interneto svetainėse patikrinkite, ar nėra bet kokie teisminiai ginčai, susiję su jūsų sandorio šalimi. Tą patį reikia padaryti ir arbitražo teismo svetainėje (jie turi tik vieną informacinę bazę Rusijai – kad.arbitr.ru).

Tuo atveju, kai paaiškėja faktai apie nuolatines trečiųjų šalių pretenzijas jūsų sandorio šaliai ar jos turtui, daroma išvada apie jo nesąžiningumą vykdant savo verslo veiklą. Jeigu nuomotojui jau yra keliami teisiniai reikalavimai, daroma prielaida, kad kuriant verslo santykius gali kilti konfliktas. Galbūt galėsite sužinoti, kad sandorio šalis bankrutuoja arba turi didelių skolų. Tokiu atveju net ir savo naudai susigrąžinus visus savo patirtus nuostolius, realiai pinigų gauti negalėsite. Paprastai potencialiam nuomotojui taip pat užsakomas išrašas iš Vieningo valstybinio juridinių asmenų registro. Be nuosavybės pažymėjimo, gali būti prasminga paprašyti savininko pateikti balansus ir pan.

Nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, turi patikrinti nuomotojo teisę turėti, naudotis ar disponuoti patalpomis ir išsiaiškinti, ar patalpoms nėra jokių apribojimų (pavyzdžiui, turtas įkeistas ar areštuotas). Tai galima padaryti užsisakius Vieningo valstybinio teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro (EGRP) išrašą, susijusį su jus dominančiu turtu.

Nuomos sutarties trukmę nustato šalys. Sutartis trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui turi būti sudaroma paprasta rašytine forma; Sutartis, sudaryta ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, privaloma registruoti valstybei ir laikoma sudaryta tik nuo tokios registracijos momento.

Subnuomos sutarčiai galioja tos pačios taisyklės kaip ir nuomos sutarčiai (atsižvelgiant į tai, kad subnuomininkas turi ne vieną, o du nuomos teisinių santykių subjektus - savininką ir nuomininką), tačiau turinčios šiuos požymius.

Sudarant subnuomos sutartį, reikia atsižvelgti į tai, kad nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą turtą tik gavęs nuomotojo sutikimą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsnio 2 punktas). Norint išvengti ginčų, geriau jį gauti raštu.

Jei nuomininkas naudojasi turtu ne pagal nuomos sutarties sąlygas, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį ir atlyginti nuostolius (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsnio 3 punktas). Atitinkamai subnuomininkas turi išnagrinėti nuomos sutartį.

Turėkite omenyje, kad subnuomos sutartis negali būti sudaroma ilgesniam nei nuomos sutarties terminas.

Nutraukus nuomos sutartį prieš terminą, nutraukiama ir subnuomos sutartis – 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 618 straipsnis. Apsvarstykite riziką nuomininko teisių ir pareigų tyrimo etape. Ir nors egzistuoja praktika, kai savininkas nuomos sutartį sudaro tiesiogiai su subnuomininku, nuomos sutarties nutraukimo atveju neatrodo ekonomiškai tikslinga kreiptis į teismą ar tiesiog padidinti nepalankių sąlygų riziką. verslui, jei įmanoma viską išspręsti sutarties pasirašymo stadijoje.

Svarbus punktas nuomos sutartyje yra šalių nustatyta nuomos mokesčio mokėjimo tvarka, sąlygos ir terminai. Nustatyti nuomos mokesčio dydį, jo keitimo tvarką.

Patalpų pagerinimui numatyti savo lėšomis. Ar nutraukus sutartį, pripažinus ją negaliojančia, nesudaryta, šie patobulinimai jums kompensuojami?

Pasistenkite numatyti visas galimas konfliktines situacijas ir atsižvelgdami į jas sudarykite susitarimą.

Pagrindinis kiekvieno verslininko klausimas – kur rasti tinkamą vietą savo verslui gyventi? Dažniausias variantas – negyvenamųjų patalpų nuoma. Paslaugų rinka siūlo mums išsinuomoti biuro patalpas, sandėlių kompleksus, prekybos patalpas ir daug daugiau. Jų kaina skiriasi priklausomai nuo ploto, kosmetinės būklės, dydžio, naujumo ir daug daugiau. Tačiau tai ne tik tinkamos erdvės paieška. Taip pat reikia nuomotis, kad nauda būtų maksimali, o rizika – minimali. Aišku, kad pastaroji tokia bus tik esant nuomos sutartimi, tačiau praktika rodo, kad surašant šią sutartį dažnai iškyla klausimų, kurių sprendimas priklauso ne tik nuo dokumento parengimo teisingumo, bet ir jai būdingos teisinės rizikos laipsnis. Taigi, ką reikia žinoti ir atsižvelgti sudarant negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį?

Geriau patikrinkite du kartus

— Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą nekilnojamojo turto nuomos teisė priklauso jo savininkui arba jo įgaliotam asmeniui., - kalba Užsakomųjų paslaugų įmonės „YurfinekS“ direktorius Jurijus Romančenka. — Todėl prieš pasirašant sutartį reikia įsitikinti, kad patalpos tikrai priklauso nuomotojui. Norėdami tai padaryti, turite paprašyti iš jo nuomojamo objekto nuosavybės pažymėjimo.

Šį dokumentą, perspėja teisininkai, reikia labai atidžiai išstudijuoti. Svarbu įsitikinti, kad nuomotojas tikrai turi teisę pasirašyti tokio tipo sutartį (tai turi būti nurodyta chartijoje arba patvirtinta įgaliojimu). Nebūtų nereikalinga kreiptis į teritorinę instituciją, registruojančią teises į nekilnojamąjį turtą ir su juo sandorius, siekiant išsiaiškinti informaciją apie registruotų teisių į Jus dominančias patalpas egzistavimą. Valstybinė registracija yra atvira, todėl tai padaryti gana paprasta.

— Neteisėto asmens pasirašyta sutartis gali būti pripažinta negaliojančia teismo tvarka., – perspėja Jurijus Romančenka.

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, žinoma, turi būti surašyta raštu. Originalių kopijų skaičius lygus sutarties šalių skaičiui. Tiesa, tuo atveju, jei reikalinga valstybinė dokumento registracija, surašomas kitas egzempliorius - registravimo institucijai.

Svarbu viską apgalvoti

Dabar apie tai, kas turėtų būti nurodyta sutartyje. O jame turėtų būti visos esminės patalpų charakteristikos: adresas, aukštas, vieta aukšte, pavadinimas (negyvenamosios patalpos, negyvenamųjų patalpų dalis), inventorinis numeris, funkcinė paskirtis (biuras, gamyba, sandėlis ir kt.). ) ir plotas.

— Kai kuriais atvejais sutartis pripažįstama nesudaryta, jei yra tik pastato adresas, plotas ir patalpų planas su paaiškinimu, nes šios informacijos nepakanka turtui identifikuoti., – pabrėžia Jurijus Romančenka. — Jų buvimas nerodo nuomos dalyko nuoseklumo, nes nėra nuorodų apie patalpų vietą pastate (aukšte), negyvenamųjų patalpų skaičių, jų skaičių ir kitas charakteristikas. Taip pat sutartis gali būti pripažinta nesudaryta, jeigu sutartyje nurodytos savybės neatitinka faktinių lizingo objekto savybių..

Žinoma, yra taisyklių išimčių ir kartais nuomos sutartis pripažįstama sudaryta, jei neatitikimas tarp faktinių ir sutartinių savybių atsirado dėl techninės klaidos. Tačiau faktas, kad klaida buvo techninė, dar turi būti įrodyta.

— Teismai neturi vieningos pozicijos dėl objekto aprašymų neatitikimo nuomos sutartyje ir apskaitos dokumentuose, todėl sunku iš anksto nustatyti tokio ginčo likimą. Dauguma teisėjų mano, kad šiuo atveju nuomos sutartis turėtų būti pripažinta nesudaryta. Nuomos sutartis gali būti pripažinta sudaryta tik tuo atveju, jei „nuomotojas kito panašaus turto neturi“ arba nuomos dalyko aprašymo neatitikimai yra neesminiai..

Ne dažniau kaip kartą per metus

Esminis sandorio momentas yra finansinis. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje turi būti nurodytas nuomos mokesčio dydis.

— Jeigu sutartyje nėra sąlygų dėl nuomos mokesčio dydžio, dokumentas laikomas negaliojančiu nuo pasirašymo momento, – perspėja „YurfinekS“ teisininkai. — O Civilinio kodekso straipsnyje dėl „panašių paslaugų“ kainos „palyginamomis aplinkybėmis“ numatytos kainos nustatymo taisyklės tokiais atvejais netaikomos..

Pagal įstatymą nuomos mokestį galite keisti ne dažniau kaip kartą per metus.

— Todėl sutartyje negali būti sąlygos, numatančios galimybę nuomos mokesčio dydį keisti dažniau nei kartą per metus.- sako Jurijus Romančenka. — Tokia sąlyga negalioja. Dauguma teismų šią sąlygą aiškina taip, kad nuomos mokestis gali būti keičiamas ne anksčiau kaip po vienerių metų nuo sandorio sudarymo, o vėliau – ne dažniau kaip kartą per metus. Iš to taip pat matyti, kad nuomos mokesčio dydis pagal sutartį, sudarytą trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, nesikeičia..

Reikia turėti omenyje, kad nuomininkas, be nuomos mokesčio, turi padengti ir turto išlaikymo išlaidas. Žinoma, jeigu ko kita nenustato įstatymai ar nuomos sutartis. Į turto išlaikymo išlaidas įeina komunalinių mokesčių kompensavimo, pastato ir teritorijos priežiūros ir pan.

— Teismų praktikos aktai papildomai patvirtina, kad pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, bendrosios nuosavybės priežiūros ir remonto išlaidos nėra susijusios su nuomininko išlaidomis turto priežiūrai, todėl jas turi apmokėti patalpų savininkas., – patikslina Jurijus Michailovičius.

Kitaip tariant, nuomotojas privalo atlikti kapitalinį remontą, o nuomininkas – dabartinį. Visų rūšių remonto darbų atlikimo tvarkos sąlygos turi būti įtrauktos į atskiras sutarties nuostatas.

— Taip pat atkreipiu dėmesį, kad šalys turi aptarti patalpų nuomininko vykdomo pagerinimo klausimą- sako Jurijus Romančenka. - Tai, pavyzdžiui, taikoma pertvarkymui. Pagal įstatymą, jeigu nuomininkas savo lėšomis ir nuomotojo sutikimu atliko turto (patalpos) pagerinimus, pasibaigus sutarčiai jis turi teisę į šių pagerinimų išlaidų atlyginimą. Nesant susitarimo dėl patobulinimų įgyvendinimo, išlaidos pagal įstatymą nėra kompensuojamos. Tačiau šį klausimą šalys tikrai turėtų išsiaiškinti sutartyje..

Kiekvienas naktinis staliukas yra svarbus

Kitas svarbus dokumentas – patalpų priėmimo ir perdavimo aktas, kurį, kaip ir nuomos sutartį, turi pasirašyti abi šalys. Šiame akte turi būti nurodyta negyvenamosios patalpos būklė, jos ypatybės, bet kokio turto (įrangos, apstatymo) buvimas ir kitos detalės, kurios vertos dėmesio ir atspindžio dokumente.

— Šio akto nebuvimas gali būti kliūtis nuomininkui naudotis patalpomis- sako Jurijus Romančenka. — Be to, būtent su turto perdavimo momentu teismai sieja nuomininko teisės ginti išnuomotą turtą nuo trečiųjų asmenų reikalavimų atsiradimą. Būna, žinoma, kad teismai faktinį naudojimąsi turtu pripažįsta turto perdavimu nuomininkui, nepaisant to, kad nėra šio turto priėmimo ir perdavimo akto, tačiau nerekomenduočiau skaičiuoti tuo, kad 2012 m. Jūsų atveju ši išimčių serija tęsis.

Atrodytų savaime suprantama, bet tik tuo atveju patikslinkime, kad nuomos sutarčiai pasibaigus, išnuomotas turtas grąžinamas nuomotojui laikantis tų pačių taisyklių kaip ir sudarant sutartį. Bet sandoriui sudaryti reikalingi dokumentai su sutartimi ir patalpų nuomai priėmimo bei perdavimo aktu nesibaigia.

— Prie negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties reikia pridėti atitinkamus kadastrinius pasus, aukštų planus, schemas ir paaiškinimus, ant kurių pažymėtos patalpos, kurios yra nuomos objektai.- sako Jurijus Romančenka. — Esant tokiems planams ir schemoms, nuomos sutarties dalykas pripažįstamas sutartu.

Išnuomojami plotai, perspėja teisininkai, plane (schemoje) turi būti išryškinti, o dėl visų pakeitimų (taisymų) turi susitarti šalys. Sutarties prieduose ir priėmimo bei perdavimo aktuose turi būti nuoroda į sutartį.

Reikalinga sąlyga

— Gyvenamosios ir negyvenamosios patalpos yra nekilnojamasis turtas, kurio teisė ir sandoriai su kuriuo privaloma valstybinė registracija- sako Jurijus Romančenka.

Tiesa, tai tik tuo atveju, jei nuomos sutartis sudaroma ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui. Jei mažiau, valstybinė registracija nereikalinga.

— Valstybinė registracija nereikalinga, net jei trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui sudaryta nekilnojamojo turto nuomos sutartis vėliau pratęsiama trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui., – patikslina „YurfinekS“ direktorius. — Tokiu atveju sutartis gali būti pratęsta sudarant naują sutartį arba automatiškai pagal pradinę sutartį pasibaigus nuomos laikotarpiui ir nesant vienos iš šalių pareiškimo atsisakyti pratęsti sutartį..

Kad ir kaip būtų, tokių sandorių sudarymas yra gana rizikingas verslas. Todėl prieš sudarydami sutartį būtinai pasikonsultuokite su teisininku. Atidžiai perskaitykite visas sutarties sąlygas, realiai įvertinkite savo mokėjimą. Ir tik po to priimkite galutinį sprendimą. Juk renkatės vietą savo verslui įgyvendinti, o tokiuose dalykuose skubėti labai nerekomenduojama.

Petrozavodskas, šv. Andropova, 15, 501 kabinetas, tel/faksas: 59-45-00, 28-03-03

30.08.17 35 797 0

Kaip išsinuomoti biurą

Kad jie nesibelstų iš apačios

Ne vienas mano pažįstamas verslininkas paprastai pirmą kartą galėtų išsinuomoti biurą.

Vienas išsinuomojo kambarį „už centą“ ir moka trigubą valymo kainą, ko negalima atsisakyti. Kitas nusprendė pasirašyti sutartį kažkada vėliau, o po pusmečio jo daiktai buvo išnešti į gatvę be jokio paaiškinimo. Trečią į biurą ateina patalpų savininkas ir ten nakvoja su draugais.

Sergejus Korolis

išmanantis komercinio nekilnojamojo turto sritį

Dirbau įmonėje, kuri padeda susirasti komercinį nekilnojamąjį turtą. Aš jums pasakysiu, kaip nebrangiai išsinuomoti komercinį nekilnojamąjį turtą ir nesigailėti. Tai bus apie nedidelius biurus, dirbtuves ir parodų erdves.

Kaip išsirinkti kambarį

Prieš persikeliant, pravartu pasikalbėti su darbuotojais ir surinkti iš jų naujam biurui keliamų reikalavimų sąrašą. Tai padės neprarasti komandos po persikėlimo.

Pažįstami verslininkai sako, kad jiems persikėlus visada kas nors išeis. Aptarę reikalavimus ir bent iš dalies į juos atsižvelgę, galėsite sutaupyti ieškant naujų darbuotojų, kurie pakeis išėjusius.

Reikalavimai turėtų būti suskirstyti į svarbius ir pageidaujamus. Gausite du sąrašus, pavyzdžiui, tokius.

• netoli Smolenskaya metro stoties;
• iki metro ne ilgiau kaip 15 minučių pėsčiomis;
• ne mažiau 3 parkavimo vietos;
• nuosavas tualetas;
• ne mažiau kaip 20 kW elektros energijos serverio įrangai, su atskira instaliacija ir skirstomuoju skydu;
• apsauga leidžia svečiams iškviesti.

Tai būtų malonu:

• dviračių stovėjimo aikštelė;
• kelios kavinės pėsčiomis;
• ne pirmas ir ne paskutinis aukštas;
• mūrinis pastatas su aukštomis lubomis;
• galite dažyti sienas;
• atskira posėdžių salė.

Pagalvokite, kiek darbuotojų jūsų įmonėje dirbs per metus. Biurui vienam asmeniui reikia ne mažiau kaip 5 m².

Pabėgti iš pramoninės zonos

Aleksandra drabužius siuva Sankt Peterburge. Ji turėjo produkciją pačiame miesto centre. Taip pat buvo biuras ir parduotuvė.

Alexandra nusprendė sutaupyti nuomai ir susirado naują gamyklą – pakraštyje. Ji paskaičiavo, kad po persikraustymo kas mėnesį nuomai sutaupys daugiau nei 100 tūkst. Po dviejų savaičių naujoje gamyboje jie patys atliko remontą ir pradėjo dirbti.

Po kelių mėnesių Alexandra pradėjo palikti darbuotojus. Paaiškėjo, kad jiems patinka dirbti centre: eiti į geras kavines papietauti, rengti vakarėlius biure. O po persikraustymo jie praleido papildomą valandą kelyje ir sėdėjo nuobodžioje pramoninėje zonoje. Nauji darbuotojai į gamybą atėjo nenoriai.

Dabar Aleksandra planuoja grįžti, tačiau patalpas gamybai teks nuomotis brangiau. Užuot taupę nuomai, turėsite permokėti.

Kaip susirasti naują biurą

Kai turite reikalavimų sąrašą, biuro paieškas galite patikėti bet kuriam laisvam darbuotojui – bent jau pasirinkimo variantų.

Ieškokite savęs. Biurų nuomos skelbimai skelbiami Cyane, Avito, From Hand to Hand ir kitose svetainėse. Pasiruoškite peržiūrėti tūkstančius vienodų skelbimų ir skambinti šimtais numerių. Taigi biuras surandamas maždaug per mėnesį.

Naudinga ieškoti ne tik svetainėse, bet ir gyvai. Darbo dieną pasivaikščiokite po norimą rajoną, eikite į jums patikusius pastatus ir pasiteiraukite, ar jie turi ką išsinuomoti. Kartais savininkai senamadiškai skelbiasi tik laikraščiuose ir neina į internetą. Pasitaiko, kad vieną iš šių dienų atsilaisvins biuro patalpos ir kol kas jokio pranešimo nėra. Taigi galite išsinuomoti kambarį, kuris nėra rodomas svetainėse.

Susisiekite su tarpininkais. Tarpininkų įmonės svetainėje talpina pasirinktus skelbimus ir padeda išsinuomoti biurą. Už savo darbą jie gauna komisinį atlyginimą iš šeimininko. Garsiausi tarpininkai yra Biz-cen.ru, Officescaner.ru, Office.ru.

Į tarpininkus verta kreiptis, jei esate pasiruošę išsinuomoti biurą už įprastą rinkos kainą. Jei norite sutaupyti – ieškokite patys. Tarpininkai nedirba su pigiausiais variantais ir mažais biurų centrais.

Būkite atsargūs su butais ir subnuomojimu iš draugų. Didelis jaukus butas gali būti pelningesnis nei šalia esantis verslo centras. Todėl įmonės, kuriose dirba 3-5 darbuotojai, dažnai nuomoja butus biurams. Tačiau įmonė gali turėti problemų. Jei mokesčių administratorius tai sužinos, jie privers juos keisti Vieningą valstybinį juridinių asmenų registrą arba padaryti įrašą registre apie nepatikimus reikalavimus - tai atbaidys atsargias sandorio šalis. Be to, gali kilti sunkumų dėl darbuotojų vizų. Vienos įmonės darbuotojai ilgai negalėjo gauti vizų į Europą ir JAV: ambasados ​​nepasitikėjo įmone, kuri gyveno įprastame bute.

Kartais pradedantys verslininkai dalį biuro nuomojasi iš draugiškų įmonių. Tai patogu, bet jūs turite būti pasirengę bet kada išsikraustyti. Draugai gali kraustytis arba sugriūti – teks skubiai ieškotis naujo kambario.

Taip pat verta pasiaiškinti, ar draugų sutartis turi leidimą subnuomoti. Jei nėra leidimo, tai savininkas gali būti prieš – išvarys iš kabineto, neduos raktų, neįleis svečių.

Neturėtumėte nuomotis kambario iš draugų, jei ketinate jame įrengti brangią įrangą. Esate paukščio teisių biure, kilus konfliktui bus sunku jį priimti teisėtai.

Patalpų vaizdas

Kai rasite tinkamą biurą, būsite pakviesti apžiūrėti. Savininko atstovas sėdės tuščiame biure ir iš nuobodulio ims klausinėti įvairių klausimų apie jūsų verslą. Situacija tokia, kad noriu kuo greičiau pasirašyti bet kokius dokumentus. Bet nepasiduok.

Apsidairykite kambaryje. Apeikite kambarį palei visas sienas. Pažiūrėkite už kiekvieno paveikslo ir įsitikinkite, kad apačioje nėra skylių, įtrūkimų ar garso įrašymo įrangos – tai dažnai užmaskuojama plakatais. Jei nepastebėsite įtrūkimo ir nepasirašysite sutarties, tai taps jūsų problema.

Eikite į tualetą, užveskite vandenį ir nuplaukite tualetą. Tualetas turi nuleisti vandens, čiaupuose turi būti vandens. Jei santechnika yra sugedusi, prieš pasirašydami sutartį paprašykite ją sutvarkyti. Jei vanduo tik šaltas – kas tada?

Įjunkite oro kondicionierius ir leiskite jiems veikti keletą minučių. Įsitikinkite, kad jie veikia ir kambaryje nekvepia dulkės, pelėsiai, drėgmė, puvinys, žiurkės, lavonai ar dar blogiau. Dulkėtus oro kondicionierius turėsite išvalyti patys.

Jei biure yra „Wi-Fi“, prisijunkite prie jo iš telefono ir nešiojamojo kompiuterio. Paleiskite ryšio greičio testą Speedtest.net. Jei turite telefoną, skambinkite savo mobiliuoju telefonu. Jei nepavyksta prasibrauti, o nuomotojas braunasi, sako, dabar techninis darbas, tai žinai: ryšys gali neveikti.

Nuomotojai dažnai apgaudinėja internetu. Jie sako, kad biure nėra tinklo, bet jie padės jums gauti gerą ryšį iš draugiško teikėjo. Tiesą sakant, nuomininkui bus pasiūlyta pasirašyti sutartį su 10-15 tūkstančių rublių mėnesiniu mokesčiu – kelis kartus daugiau nei vidutinė kaina rinkoje. Pažįstamas interneto studijos savininkas už šešis mėnesius sumokėjo 50 tūkstančių rublių, bet tada nutraukė sutartį ir nupirko neribotą skaičių mobiliųjų modemų visiems darbuotojams. Dabar už visus moka 3 tūkstančius rublių.

Kalbėkitės su kaimynais. Naudinga nueiti į gretimus biurus. Pasakykite, kad ketinate nuomotis kambarį šiame verslo centre ir paprašykite konsultacijos telefonu. Stebint nereikėtų kalbėti apie nuomos verslo centre trūkumus: vargu ar skųsitės prieš šeimininką. Geriau paskambink vakare ir ramiai pasikalbėk.

Pažįstamiems verslininkams patariama pasiteirauti apie vagystes. Ar pastaruoju metu kas nors buvo pavogta iš biuro? Jei jie pavogė, greičiausiai patalpose kyla problemų dėl saugumo.

Draudimas biure

Andrejus turi vyriškų drabužių prekės ženklą. Ieškojo vietos dirbtuvėms ir parduotuvei. Radau variantą buvusioje gamykloje, kuri buvo paversta kūrybiniu klasteriu.

Apžiūros metu Andrejus įsimylėjo patalpas, šeimininkas atrodė gražiai ir buvo tinkamai apsirengęs: visiškai juodai. Tačiau Andrejus nebuvo pernelyg tingus ir paskambino vaikinams iš gretimų kambarių.

Paaiškėjo, kad šeimininkas ne madingas, o religingas žmogus ir tarp nuomininkų kovoja su nuodėme: draudžia biure likti po septynių, neleidžia klausytis muzikos. Praėjusį mėnesį nuomotojas pradėjo rengti apžiūras ir kratas – ieško alkoholio ir narkotikų. Visi būsimi Andrejaus kaimynai prisipažino, kad patys ieško naujų patalpų. Andrejus niekada neskambino šeimininkui.

Nurodykite detales

Kartais nuomotojas už biurą pasiūlo nedidelę kainą, tikėdamasis užsidirbti papildomoms paslaugoms: komunaliniam butui, valymui, apsaugai. Svarbu juos aptarti atskirai, siekiant sumažinti kainą.

Čia pateikiamos galimos paslaugos, už kurias turėsite sumokėti.

koridoriaus koeficientas. Nuomotojas prašo susimokėti už dalį bendro naudojimo patalpų – koridorių, fojė.

Komunalinių paslaugų apmokėjimas. Iš anksto pasidomėkite, kaip nuomininkai moka už elektrą, internetą, vandenį ir šiukšlių išvežimą. Komunalinius mokesčius reikia mokėti skaitikliu. Priešingu atveju nuomotojas gali jiems išrašyti savavališkas sąskaitas, kurias sunku užginčyti. Be to, svarbu į sutartį įtraukti ir komunalinius mokesčius (juos galima vadinti kintamąja nuomos mokesčio dalimi) – tuomet galės grąžinti PVM.

Parkavimas darbuotojams ir svečiams. Paklauskite, kiek automobilių stovėjimo vietų yra jūsų patalpose. Parkavimo vietos yra stacionarios ir nemokamos. Jei svarbu į biurą keliauti automobiliu, tuomet reikalingos stacionarios sėdynės. Priešingu atveju automobilių stovėjimo aikštelė bus užkimšta nuo kitų anksčiau į darbą atvykusių nuomininkų.

Biuro apsauga. Ar man reikia iš anksto išduoti leidimą svečiams, ar užtenka juos pasitikti apsaugos paslaugoje? Ar galiu dirbti biure vakare? Kai kurie verslo centrai uždaro duris 9 val.

Jei biure yra turniketas, pravartu pasidomėti apie papildomus raktus: kaip juos gauti, kiek kainuoja. Kartais nuomotojas bando parduoti brangius raktus naujiems darbuotojams.

Valymas. Dažnai nuomotojas už tai reikalauja atskiro mokesčio. Galite pasiūlyti patiems išsivalyti biurą ir garantuoti švarą.

Nuomos atostogos remontui. Jei kambariui reikia remonto, tuomet turėtumėte paprašyti nuomotojo atostogų mėnesiui ar dviems. Atostogų metu nuomininkas nuomos nemoka, o įsipareigoja atlikti kosmetinį remontą pagal su nuomotoju patvirtintą planą. Paprastai kosmetinis remontas kainuoja pigiau nei nuoma, o verslininkas gaus švarų biurą baltomis sienomis.

Tai nėra faktas, kad nuomotojas sutiks panaikinti koridoriaus koeficientą ar atsisakys mokėti už valymą. Bet nesužinosi, kol nepaklausi. Tarpininkai iš „Biz-Prices“ tvirtina, kad dažniausiai nuomos kainą galima sumažinti 5-10%. Tai yra dešimtys tūkstančių rublių santaupų per metus.

Sutartis ir dokumentai

Suradus svajonių biurą ir susitarus dėl visų smulkmenų, belieka pasirašyti sutartį ir patalpų priėmimo aktą.

Prieš pasirašydami sutartį, turite paprašyti patalpų savininko parodyti nuosavybės dokumentą. Biuro adresas turi sutapti su adresu nurodytu dokumente.

Kartais nuomotojai turi problemų su nuosavybe dėl teismų ar reguliuotojų pretenzijų. Tada jie bando įmesti kito kambario pažymą, tikėdamiesi, kad nuomininkas neskaitys popieriaus. Vietoj gražaus antspauduoto popieriaus nuomotojas pateikia nekilnojamojo turto registro išrašą. Ištrauką galite patikrinti Rosreestr svetainėje.

Kartais biurą išnuomoja ne savininkas, o kitas nuomininkas: kažkada nuomojosi didelį kambarį, o dabar – dalį. Reikia jo paprašyti nuomos sutarties: joje turi būti nurodyta, kad nuomotojui nedraudžiama išleisti biuro.

Taip pat svarbu pasidomėti techniniu ar kadastriniu pasu. Pažiūrėkite į pase nurodytą patalpų plotą: jis turi atitikti sutartyje nurodytą patalpų plotą. Pažįstamam buvo pasiūlyta išsinuomoti 80 m² biurą, kurio kaina buvo 2000 rublių už kvadratinį metrą. Pažiūrėjau į kadastrinį pasą, ten nurodytas tikrasis plotas: 78 m². Nuomos kaina dar iki aukciono pradžios sumažėjo 4000 rublių.

Iš jūsų pusės, norint sudaryti sutartį, jums reikės dokumentų paketo:

1. Ne senesnis kaip 4 mėnesių išrašas iš Vieningo valstybinio juridinių asmenų registro arba EGRIP.
2. Juridinio asmens registravimo ir jo įregistravimo pažymėjimų kopijos.
3. Banko ir pašto duomenys (įskaitant juridinį adresą).
4. Steigimo dokumentų kopijos (TIN, OGRN, KPP).
5. Vadovo paso kopija ir jo įgaliojimus patvirtinančio dokumento kopija.

Visos kopijos turi būti patvirtintos antspaudais.

Ketinimų protokolas. Kad patalpos, kol renkatės dokumentus, atitektų kitam nuomininkui, su nuomotoju pasirašykite laisvos formos ketinimų protokolą. Jame trumpai apibūdinkite nuomos sąlygas: plotą, kainą, nutraukimo galimybę. Ketinimų protokolas yra preliminari sutartis, ateityje keičiasi į ilgalaikę. Vietoj ketinimų protokolo nuomotojas gali paprašyti užstato prieš kvitą.

Sutartis. Nepasirašykite sutarties, kai tik ją pamatysite. Geriausia padaryti dienos pertrauką ir su savimi pasiimti sutartį. Atidžiai perskaitykite eilutę po eilutės. Jei dėl ko nors abejojate, kreipkitės į advokatą. Jei nesuprantate, ką reiškia konkretus daiktas, kreipkitės į teisininką. Atkreipkite dėmesį į frazes su žodžiais „vienašališkai“ arba „besąlygiškai“. Pavyzdžiui:

• „Nuomininkas besąlygiškai įsipareigoja bet kada įleisti į patalpas nuomotoją ir jo atstovus. Ekstremaliu atveju, jei nuomininko leidimo nėra gautas, nuomotojas ir jo atstovai gali lankytis patalpose savarankiškai, nedalyvaujant nuomininkui ir jo atstovui“, – į jūsų biurą galės patekti nepažįstami asmenys, galite neįleisk jų.
• „Nuomotojas gali vienašališkai pakeisti papildomų paslaugų, susijusių su patalpų valymu, teikimo sąlygas“.

Dažnai biurai išnuomojami 364 dienoms arba 11 mėnesių. Tai daroma siekiant neregistruoti sutarties su Rosreestr ir nemokėti mokesčio. Svarbu, kad sutartis nedraudžia pratęsti nuomos sutarties.

Sutartyje ieškokite nuomos indeksavimo sąlygos. Nuomodamasis 11 mėnesių nuomotojas dažnai rašo apie automatinį jos padidėjimą 10% kartą per metus. O ilgalaikėje nuomoje kaina dažniausiai fiksuojama visam laikui.

Prieš susitarimą nieko nedarykite

Viktoras savo svajonių biurą rado priešrevoliuciniame pastate Maskvoje. Šeimininkas jį apkabino, leido net rytoj kraustytis. „Kol kas patogiai įsitaisykite, susitvarkykite. Išmesk visą šlamštą, daryk ką nori. Kai įsikraustysi, ateisiu su sutartimi“, – kalbėjo šeimininkas.

Viktoras išdažė sienas baltai, išmetė sugedusį šaldytuvą ir nuplėšė nuo sienos dėžę su senais laidais. Vakare jam paskambino piktas šeimininkas: „Palikai man visą pastatą be telefono ir interneto. Už kiekvieną skaičių mokėkime penkis tūkstančius rublių. Viktoras turėjo sumokėti daugiau nei 200 tūkstančių rublių – tai yra metinės naujo biuro nuomos išlaidos.

Viktoro nuomone, sutartyje reikėjo nurodyti: „Įsipareigoju atlikti kosmetinį remontą pagal patvirtintą planą“. Planas turėjo būti toks: nudažyti sienas, išmesti šaldytuvą, išardyti dėžę nuo sienos. Jei nuomotojas būtų pasirašęs planą, jis nebūtų galėjęs iš Viktoro imti mokesčio už telefono tinklo remontą.

Negalite atlikti remonto iki sutarties pasirašymo.

Sutartyje susitarkite, kokiomis sąlygomis išsikraustysite: kada reikės įspėti nuomotoją, kada jums bus grąžintas užstatas, kokios gali būti netesybos.

Priėmimo aktas. Sutartyje nurodykite, kad į biurą persikelsite pasirašę priėmimo aktą. Pasirašykite dieną ar dvi prieš persikraustymą. Atidžiai išstudijuokite kambarį ir užrašykite visas problemas ar ypatybes akte. Įtraukite į aktą girgždančius langus, plyšį koridoriuje ir sulaužytas ventiliacijos groteles tualete – tada už šias problemas nereikės mokėti baudos.

Akte nurodyti visą biure esančią įrangą: maršrutizatorius, virdulį, baldus. Nurodykite jums suteiktų raktų skaičių. Nuomotojas nemokės iš jūsų už tai, ko neturėjote.

Prisiminti

1. Sudarykite būsimam biurui keliamų reikalavimų sąrašą.
2. Ieškokite patys arba su tarpininkų pagalba. Eikite į jums patinkančius biurus toje vietovėje, kurioje ieškote.
3. Žiūrėdami viską patikrinkite. Susisiekite su kaimynais ir paklauskite jų apie problemas.
4. Derėtis dėl smulkmenų: automobilių stovėjimo aikštelė, valymas, komunaliniai mokesčiai.
5. Nesikraustykite be sutarties. Nepasirašykite sutarties jos neperskaičius.
6. Paprašykite nuomotojo teisės į nuosavybę arba subnuomos sutarties.
7. Pasirašykite komercinių patalpų priėmimo aktą. Jame nurodykite biuro įrangą, raktus ir problemas.