Pagrindiniai nekilnojamojo turto objektų vertinimo metodai ir metodai. Nekilnojamojo turto vertinimo požiūriai ir metodai Nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų ir pajamų lyginamieji metodai

5 tema. Nekilnojamojo turto vertinimo metodai ir jų praktinis panaudojimas

Kontroliniai klausimai

1. Kuo skiriasi nekilnojamojo turto kaštai, vertė ir kaina?

4. Kokie veiksniai turi lemiamos įtakos nekilnojamojo turto vertei?

7. Kokie pagrindiniai aktai reglamentuoja vertinimo veiklą?

Pajamas duodančio nekilnojamojo turto vertinimo teorijoje išskiriami trys pagrindiniai vertinimo požiūriai, kuriais remiantis statomi konkretūs nekilnojamojo turto vertinimo metodai. Šie metodai yra žinomi kaip sąnaudų metodas, pajamų metodas ir rinkos metodas (taip pat žinomas kaip SAP metodas). Apsvarstykite kiekvieno iš trijų metodų esmę ir taikymo sritį.

Turto (nekilnojamojo turto) vertinimo kaštų metodas yra pagrįstas savikainos skaičiavimo taikymu, kuris yra susijęs su šios rūšies turto sukūrimu ir įsigijimu. Vertinant turtą, gali būti naudojami įvairūs turto vertės apskaičiavimo metodai, pavyzdžiui, skaičiavimas naudojant įmonės balanso straipsnių analizę. Naudodami sąnaudų metodą galite naudoti tiek realias išlaidas, kurios buvo susijusios su konkretaus nekilnojamojo turto pirkimu ir eksploatavimu, tiek išlaidas, kurios būtinos įsigyjant panašų turtą.

Pajamų vertinimo metodas grindžiamas prielaida, kad yra tam tikras santykis tarp nekilnojamojo turto objekto vertės ir pajamų, kurias šis objektas gali atnešti. Skirtingi pajamų metodu pagrįsti vertinimo metodai skiriasi tuo, kaip šis santykis nustatomas. Tai yra skirtumas tarp tokių vertinimo metodų kaip bruto nuomos koeficientas, tiesioginės kapitalizacijos metodas ir diskontuotų pinigų srautų metodas.

Lyginamosios pardavimų analizės metodui būdinga rinkos pardavimų, panašių ir panašių į tam tikrą turtą, analizė. Tam, kad šis požiūris būtų taikomas konkrečioje situacijoje, būtina turėti plačią rinkos informaciją apie nekilnojamojo turto objektų pardavimą, o tai įmanoma tik esant labai išvystytai nekilnojamojo turto rinkai ir jos informacinei infrastruktūrai.

Taigi, turime tris pagrindinius būdus sprendžiant nekilnojamojo turto vertinimo problemą. Konkrečiuose nekilnojamojo turto vertinimo metoduose paprastai naudojamas ne vienas, o keli vertinimo metodai. Pavyzdžiui, vertinant pastatą taikant sąnaudų metodą, pastato statybai panaudotų medžiagų savikaina gali būti įvertinta pagal rinkos duomenis. Arba, pavyzdžiui, naudojant lyginamosios pardavimų analizės metodą, galima įvesti svorius įvairiems pardavimo variantams, priklausomai nuo to, kiek pajamų atnešė tas ar kitas objektas, lyginant su vertinamu objektu.

Tinkamas konkretaus turto vertinimo metodo pasirinkimas yra raktas į tinkamą įvertinimą. Esant išvystytai rinkos ir informacinei infrastruktūrai, visi trys požiūriai teoriškai turėtų duoti vienodą nekilnojamojo turto vertės įvertinimą. Tačiau tokia situacija yra gana retas atvejis. Taip yra dėl to, kad nekilnojamojo turto rinka, išskyrus atskirus jos segmentus, yra netobula. Pradėdami tyrinėti nekilnojamojo turto vertinimo metodus, pirmiausia svarstysime sąnaudų metodą, nes jis iš esmės taikomas vertinant bet kokius nekilnojamojo turto objektus. Tačiau toks prašymas yra pagrįstas ne visais atvejais.

Tada pažvelgsime į pajamų metodą, kuris taikomas, kai turtą ketinama naudoti pajamoms gauti.

Paskutinį kartą reikia atsižvelgti į pardavimų lyginamąjį (rinkos) metodą, kuris duoda gerų rezultatų išsivysčiusioje nekilnojamojo turto rinkoje.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto objektų vertinimo būdai (kaina, pajamos, lyginamoji)

Vertinant nekilnojamąjį turtą, yra trys visuotinai pripažinti vertės nustatymo būdai: brangus, rinkos ir pelningas. Kiekvienas metodas turi savo nustatytus metodus, metodus ir procedūras. Atskleidžiamas įvairių nuosavybės objektų vertinimo požiūrių konceptualus panašumas. Tuo pačiu metu vertinamo objekto tipas lemia specifinių metodų ypatybes, kylančias iš specifinių vertinimo problemų, kurios, kaip taisyklė, būdingos tik šiai turto rūšiai.

Kainos metodas

Nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų metodas yra pagrįstas nekilnojamojo turto objekto sukūrimo sąnaudų palyginimu su vertinamų ar palyginamų objektų verte. Metodas grindžiamas investuotojo galimybių įsigyti nekilnojamąjį turtą tyrimu ir vadovaujamasi pakeitimo principu, kuris teigia, kad pirkėjas už objektą nemokės daugiau, nei kainavo atitinkamo statybos sklypo įsigijimas ir panašios paskirties statyba bei kokybišką objektą per numatomą laikotarpį be didelių vėlavimų.

1. Laisvos ir turimos žemės įsigijimo ar ilgalaikės nuomos sąnaudų apskaičiavimas, siekiant optimizuoti jos naudojimą;
2. Vertinamo pastato pakeitimo kainos įvertinimas. Pakeitimo kaštai apskaičiuojami remiantis atitinkamo objekto atkūrimo sąnaudų apskaičiavimu, remiantis esamomis kainomis ir panašių objektų gamybos sąlygomis tam tikrą dieną.
3. Turto fizinio, funkcinio ir išorinio nusidėvėjimo dydžio nustatymas;
4. Verslo pelno (investuotojo pelno) vertės įvertinimas;
5. Vertinamo objekto galutinės savikainos apskaičiavimas koreguojant atkūrimo sąnaudas į nusidėvėjimą, po to gautą vertę padidinant žemės sklypo savikaina.

Kainos metodas yra tinkamiausias vertinant neseniai pradėtus eksploatuoti turtus, įtikinamiausi rezultatai gaunami esant pagrįstai pagrįstai žemės savikainai ir nedideliam sukauptam pagerinimų nusidėvėjimui. Išlaidų metodas yra pagrįstas vertinant planuojamų objektų, specialios paskirties objektų ir kito turto, dėl kurio sandoriai rinkoje sudaromi retai, vertę ir gali būti naudojamas vertinant draudimo tikslais. Šis metodas, vertinant rekonstruojamus objektus, leidžia nustatyti, ar statybos kaštus kompensuos veiklos pajamų padidėjimas ar pajamos iš turto pardavimo. Taikant sąnaudų metodą šiuo atveju išvengiama per didelių investicijų rizikos.

Taip pat kaštų metodas taikomas juridinių ir fizinių asmenų turto apmokestinimo tikslais, nekilnojamojo turto arešto metu, analizuojant geriausią ir efektyviausią žemės sklypo panaudojimą.

Žemės sklypo vertės nustatymas

Vadovaujantis str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 35 straipsnis, perdavęs kitam asmeniui nuosavybės teisę į pastatą, statinį, statinį, esantį svetimoje žemėje, jis įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi, kurią užima pastatas, statinys, struktūra ir būtini joms naudoti, tomis pačiomis sąlygomis ir tokia pat suma kaip ir ankstesnis savininkas.

Iš visų žemės vertinimo metodų lemiamą reikšmę turi lyginamosios pardavimo analizės metodas.

Vertinamo turto statybos atkūrimo kaina skaičiuojama dabartinėmis kainomis kaip naujo (neįskaitant sukaupto nusidėvėjimo) ir susijusi su vertinimo data. Pakeitimo kainos nustatymo pagrindas yra išlaidų, susijusių su objekto statyba ir pristatymu užsakovui, apskaičiavimas. Priklausomai nuo šių išlaidų apskaitos tvarkos, statybos savikainoje įprasta paskirstyti tiesiogines ir netiesiogines išlaidas.

Tiesioginės išlaidos yra tiesiogiai susijusios su statyba (medžiagų kaina, statybininkų darbo užmokestis, statybinių mašinų ir mechanizmų kaina ir kt.). Netiesioginės išlaidos – išlaidos, kurios nėra tiesiogiai susijusios su statybomis (mokesčiai projektavimo ir sąmatos organizacijoms, investicijų į žemę kaina, rinkodaros, draudimo ir reklamos išlaidos ir kt.). Vystytojo pelnas atspindi statybos valdymo ir organizavimo išlaidas, bendrąją priežiūrą ir su plėtra susijusią verslumo riziką. Verslininko pelnas apibrėžiamas kaip pelno, gauto pardavus objektą, dalis. Nepriklausomai nuo palūkanų dydžio ir atitinkamo pagrindo (turto vertės komponento), verslo pelno dydis išlieka pastovus.

Pagrindinis lyginamųjų duomenų apie nekilnojamojo turto objektų savikainą šaltinis yra statybos rangos sutartys statiniams statyti, pavyzdžiui, vertinamas. Be to, projektavimo vertintojai paprastai turi savo dabartinių baigtų namų, biurų pastatų, butų, viešbučių, parduotuvių ir pramoninių pastatų kainų duomenų bazes. Šiuo metu Rusijoje veikia standartų ir kainų lygių sistema, nustatoma pagal atitinkamus kainų indeksus.

Pastatyti objektai, veikiami įvairių gamtinių ir funkcinių veiksnių, praranda savo eksploatacines savybes ir yra sunaikinami. Be to, objekto rinkos vertę įtakoja išorinis ekonominis poveikis iš artimiausios aplinkos ir rinkos aplinkos pokyčiai. Tuo pačiu metu fizinis nusidėvėjimas (eksploatacinių savybių praradimas), funkcinis senėjimas (technologinės atitikties ir sąnaudų praradimas dėl mokslo ir technologinės pažangos), išorinis ar ekonominis nusidėvėjimas (objekto patrauklumo pokytis, atsižvelgiant į išorinės aplinkos pokyčius). ir ekonominė padėtis regione) išskiriami. Kartu šios nusidėvėjimo rūšys sudaro sukauptą nusidėvėjimą, kuris bus skirtumas tarp objekto pakeitimo savikainos ir vertinamo objekto atgaminimo (pakeitimo) sąnaudų.

Išsamiausias ir patikimiausias informacijos apie pastato ar statinio techninę būklę šaltinis yra gamtinių tyrimų medžiagos. Pirmoji tokių apklausų atlikimo sąlyga turėtų būti tikslus vertinimo objekto funkcinės paskirties apibrėžimas: naudojimas pagal paskirtį arba pakeitus technologinius ir funkcinius parametrus. Šiuo atveju būtina pateikti apkrovų kitimo ir poveikių statinių laikančiosioms konstrukcijoms ribas.

Antroji tyrimo atlikimo sąlyga – gauti išsamią informaciją apie vietovės, kurioje yra objektas, gamtinius ir klimatinius parametrus bei specifinius poveikio veiksnius ir jų pokyčius technogeninės veiklos procese.

Rinkos požiūris

Būtina rinkos požiūrio metodų taikymo sąlyga yra informacijos apie sandorius su panašiais nekilnojamojo turto objektais (kurie yra palyginami pagal paskirtį, dydį ir vietą), įvykusius panašiomis sąlygomis (sandorio laikas ir sandorio finansavimo sąlygos). .

Lyginamasis metodas grindžiamas trimis pagrindiniais nekilnojamojo turto vertinimo principais: pasiūla ir paklausa, pakeitimu ir įnašu. Remiantis šiais nekilnojamojo turto vertinimo principais, rinkos metodas naudoja daugybę kiekybinių ir kokybinių metodų, skirtų išryškinti palyginimo elementus ir išmatuoti palyginamo turto rinkos duomenų koregavimus, kad būtų galima modeliuoti vertinamo turto vertę.

Pagrindinis rinkos požiūrio į nekilnojamojo turto vertinimą principas yra pakeitimo principas, kuris teigia, kad potencialus pirkėjas už turtą nemokės kainos, viršijančios panašaus, jo požiūriu, turto įsigijimo kainą.

Pagrindiniai sunkumai taikant rinkos požiūrio metodus yra susiję su Rusijos nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo stoka. Daugeliu atvejų tikrosios nekilnojamojo turto sandorių kainos nežinomos. Šiuo atžvilgiu dažnai vertinant remiamasi parduodamų objektų pasiūlymų kainomis.

Pardavimo palyginimo metodas nustato nekilnojamojo turto rinkos vertę, remiantis neseniai parduotų panašių nekilnojamojo turto, kuris yra panašaus dydžio ir naudojimo būdas, kaip vertinamas turtas, analize. Šis vertinimo metodas daro prielaidą, kad rinka nustatys vertinamo turto kainą taip pat, kaip ir palyginamo, konkurencingo turto kainą. Siekdami taikyti pardavimų palyginimo metodą, specialistai taiko daugybę vertinimo principų, tarp jų ir pakeitimo principą.

Taikant pardavimo palyginimo metodą, nuosekliai atliekami šie veiksmai:

1. išsamus rinkos tyrimas, siekiant gauti patikimą informaciją apie visus veiksnius, susijusius su panašaus naudingumo objektais;
2. tinkamų palyginimo vienetų nustatymas ir kiekvieno vieneto lyginamosios analizės atlikimas;
3. vertinamo objekto palyginimas su pasirinktais palyginimo objektais, siekiant pakoreguoti jų pardavimo kainas arba išbraukti iš lyginamųjų sąrašo;
4. kelių koreguotų palyginamų objektų savikainos rodiklių privedimas prie vertinimo objekto rinkos vertės.

Kaip informacijos apie nekilnojamojo turto rinkos sandorius šaltiniai gali būti naudojami nekilnojamojo turto biurai, valdžios šaltiniai, nuosavos duomenų bazės, leidiniai ir kt.

Pasirinkus palyginimo vienetą, reikia nustatyti pagrindinius rodiklius arba palyginimo elementus, kuriais naudojantis galima modeliuoti objekto vertę per būtinus palyginamų nekilnojamojo turto objektų pirkimo-pardavimo kainų koregavimus.

Vertinimo praktikoje, nustatant nekilnojamojo turto vertę, išskiriami tokie pagrindiniai palyginimo elementai kaip perleistos teisės į nekilnojamąjį turtą, finansinių atsiskaitymų įsigyjant nekilnojamąjį turtą sąlygos, pardavimo sąlygos (sandorio grynumas), laikas. pardavimas, objekto funkcinė paskirtis, vieta, privažiavimo kelių patogumas, objekto plotas, techninė būklė ir patalpų apdailos lygis.

Šis metodas yra efektyviausias reguliariai parduodamiems objektams.

Koregavimo matavimo elementams išryškinti naudojami kiekybiniai ir kokybiniai metodai.

Kiekybiniai metodai apima:

- porinių pardavimų analizė (lyginami du skirtingi pardavimai, siekiant nustatyti vieno palyginimo elemento koregavimą);
- statistinė analizė (metodas pagrįstas matematinės statistikos aparato naudojimu koreliacinei ir regresinei analizei);
- antrinės rinkos analizė (šiuo metodu koregavimo dydis nustatomas remiantis duomenimis, kurie nėra tiesiogiai susiję su vertinimo ar palyginimo objektu) ir kt.

Kokybės praktika apima:

- klasifikacinė (lyginamoji) analizė (metodas panašus į porinių pardavimų analizę, išskyrus tai, kad patikslinimai išreiškiami ne procentais ar piniginėmis sumomis, o neaiškios logikos kategorijomis);
- paskirstymo analizė (lyginamieji pardavimai paskirstomi adekvatumo mažėjimo tvarka, tada nustatoma vertinimo objekto vieta lyginamųjų pardavimų serijoje).

pajamų metodas

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas pajamų metodu grindžiamas lūkesčių principu. Pagal šį principą tipinis investuotojas, ty nekilnojamojo turto pirkėjas, jį įsigyja tikėdamasis ateityje gauti pajamų iš naudojimo. Atsižvelgiant į tai, kad yra tiesioginis ryšys tarp investicijos dydžio ir naudos iš įmonės, į kurią investuojama, komercinio naudojimo, nekilnojamojo turto vertė apibrėžiama kaip teisių gauti iš jo gaunamas pajamas vertė, kitaip tariant, vertė. turto vertė apibrėžiama kaip dabartinė būsimų pajamų, gautų iš vertinimo objekto, vertė.

Pajamų metodo pranašumas, palyginti su sąnaudų ir rinkos metodais, yra tas, kad jis labiau atspindi investuotojo požiūrį į nekilnojamąjį turtą kaip į pajamų šaltinį, ty į šią nekilnojamojo turto kokybę atsižvelgiama kaip į pagrindinį kainodaros veiksnį. . Pagrindinis pajamų metodo trūkumas yra tas, kad, skirtingai nei kiti du metodai, jis pagrįstas prognozės duomenimis.

Pagrindiniai šio metodo vertinimo procedūros etapai:

1. Parengti būsimų pajamų iš vertinamų plotų nuomos prognozę nuosavybės laikotarpiui ir pagal gautus duomenis nustatyti galimas bendrąsias pajamas (GRP), kurios apskaičiuojamos pagal formulę:

PVD \u003d S * Ca, kur

S - nuomojamas plotas, kv.m;

Ca - nuomos kaina už 1 kv.m.

2. Nuostolių dėl nepakankamo ploto išnaudojimo ir nuomos mokesčio surinkimo nustatymas remiantis rinkos analize, faktinių bendrųjų pajamų (ARI) apskaičiavimas. Paprastai savininkas ilgalaikėje perspektyvoje neturi galimybės visam laikui išsinuomoti 100% pastato ploto. Nuomos nuostoliai atsiranda dėl nepakankamo turto užimtumo ir nesąžiningų nuomininkų nemokėjimo nuomos mokesčio. Pajamas duodančio nekilnojamojo turto objekto nedarbo laipsnis apibūdinamas neišnaudotumo koeficientu, nulemtu neišnuomotų plotų vertės ir bendro nuomojamo ploto vertės santykiu.

Faktinės bendrosios pajamos (ARI) apskaičiuojamos pagal formulę:

DVD = PVD * Kz * Ks, kur

DVD – faktinės bendrosios pajamos;

GPV – potencialios bendrosios pajamos;

Kz - ploto apkrovos koeficientas;

Кс - įmokos surinkimo koeficientas.

Atkreiptinas dėmesys, kad prie aukščiau nurodytu metodu apskaičiuoto DIA turi būti pridedamos kitos pajamos, gautos iš objekto eksploatavimo, viršijančios nuomos mokesčius (pavyzdžiui, už naudojimąsi papildomomis paslaugomis – automobilio parkavimu ir pan.).

3. Vertinamo turto eksploatavimo kaštų apskaičiavimas, kuris pagrįstas faktinių jo išlaikymo kaštų ir/ar tipinių šioje rinkoje kaštų analize. Išlaidos yra sąlyginai fiksuotos (turto mokestis, draudimo įmokos, įmokos už žemės sklypą), sąlyginai kintamos (komunalinės paslaugos, einamasis remontas, aptarnaujančio personalo atlyginimai ir kt.), keitimo išlaidos (sąnaudos už periodinį greitai susidėvinčių konstrukcinių pastato elementų keitimą). ).

Taigi iš DIA atimama numatoma veiklos sąnaudų vertė, o galutinis skaičius yra grynosios veiklos pajamos (NOR).

4. Grynųjų veiklos pajamų perskaičiavimas į esamą objekto vertę.

Tiesioginės kapitalizacijos metodas – pelningo objekto rinkos vertės nustatymo metodas, pagrįstas tiesioginiu tipiškiausių pirmųjų metų pajamų pavertimu į vertę, padalijus jas iš kapitalizacijos koeficiento, gauto remiantis rinkos duomenų analize. grynųjų pajamų ir turto, panašaus į vertinamą objektą, vertės santykis, gautas rinkos metodu. Tokios vakarietiškos klasikinės tiesioginės kapitalizacijos metodo versijos, kai kapitalizacijos koeficientas išgaunamas iš rinkos sandorių, Rusijos sąlygomis praktiškai neįmanoma taikyti dėl informacijos rinkimo sunkumų (dažniausiai sandorių sąlygos ir kainos yra konfidenciali informacija). ). Remiantis tuo, praktikoje kapitalizacijos koeficiento konstravimui būtina taikyti algebrinius metodus, kurie numato atskirai įvertinti kapitalo grąžos normą ir jo grąžos normą.

Pažymėtina, kad tiesioginės kapitalizacijos metodas taikomas vertinant eksploatuojamą turtą, kuriam vertinimo dieną nereikia didelių investicijų į remonto ar rekonstrukcijos trukmę.

Kai norite sudaryti sandorį su nekilnojamuoju turtu, turite įvertinti jo vertę. Praktiškai neįmanoma atlikti šios procedūros be specialių žinių - „iš akies“, nes tam reikia teisingai taikyti vertinimo priemones - federalinių standartų reglamentuojamus metodus ir metodus. Eksperto ataskaitoje pateiktas skaičius turi būti tikslus. Tam specialistai suranda ir analizuoja didelius informacijos kiekius, o visi jų veiksmai atitinka nustatytus darbo algoritmus.

Požiūrio pasirinkimas

Kiekvienam nekilnojamojo turto tipui ir tipui taikomas tam tikras metodų rinkinys, apimantis kelis metodus. Analizuodamas vertinimo objektą, ekspertas parenka darbui tinkamus įrankius, kurie optimaliai tinka konkrečios nuosavybės specifinėms ir standartinėms savybėms tirti. Standartiniams objektams, turintiems daugybę panašių analogų Maskvoje, taikomas lyginamasis metodas. Metodą tikslinga naudoti ir vertinant žemės sklypus, privačius namus.

Jei, pavyzdžiui, dirbama su unikaliu objektu, kurio architektūrinis projektas yra retas, arba su konstrukcijomis, brangus metodas yra priimtinas. Tokiais atvejais atviroje rinkoje rasti panašių savybių turtą beveik neįmanoma, todėl ekspertai tik įvertina statybos kainą. Pajamų metodas taikomas komerciniams objektams. Apsvarstykite kiekvieno požiūrio ypatybes atskirai.

Lyginamasis požiūris

Jei specialistas susiduria su užduotimi lyginti vertinimo objektą su įvairiais panašiais ar panašiais objektais, kurių informacija apie rinkos vertę yra viešai prieinama tinkle arba nurodyta spausdintinėje periodikoje, lyginami analogai. Toks apibrėžimas nurodytas Federaliniame standarte Nr. 1 (12 punktas). Tos pačios FSO 13 punkte nurodyta, kad skaičiavimams gali būti naudojama informacija apie įvykdytų sandorių kainas arba pasiūlymo kainas. Jei informacija apie dokumentais patvirtintas atliktas operacijas yra konfidenciali ir yra duomenų bazėje, prie kurios nėra prieigos, vertintojas nesurenka duomenų pirmajame darbo etape. Dėl šios priežasties ekspertai naudoja informaciją iš atvirų šaltinių, bet ne apie pardavimo kainas, o apie kainas pasiūlymuose.

Analogas turi būti palyginamas su vertinimo objektu pagal keletą sąnaudas lemiančių savybių: techninių, ekonominių, socialinių ir materialinių. Panašiausias turtas turi priklausyti tam pačiam rinkos segmentui ir būti palyginamas su turtu pagal kainą formuojančius veiksnius.

Lyginamoms savybėms taikomi tam tikri reikalavimai:

pastato tipas ir klasė;
Geografinė vieta;
Kvadratas;
Grindys;
Būklė, apdailos kokybė;
Pastato charakteristikos;
Sienų medžiagos, apdaila, papildomi elementai;
Teritorijos sutvarkymas;
Infrastruktūros plėtra;
Rajono prestižas ir daug daugiau.

Labai svarbu pasirinkti analogus, kurie yra to paties tipo ir klasės pastatuose, kaip ir vertinimo objektas. Jei panašus turtas skiriasi nuo vertinamo turto kai kuriais parametrais, tada jų vertė koreguojama skaičiavimo metu.

Ieškodami analogų, vertintojai naudoja žiniasklaidoje, nekilnojamojo turto svetainėse, specializuotose tarnybose skelbiamus duomenis, taip pat bendradarbiauja su didelėmis nekilnojamojo turto sandorių agentūromis, kurios teikia informaciją iš savo duomenų bazių.

Metodai

Lyginamosios analizės metodas yra vienas iš lyginamojo požiūrio, pagrįsto darbu su panašaus nekilnojamojo turto pardavimo sandoriais, įrankių.
Rinkos kainodaros modeliavimo metodas. Taikydamas metodą, specialistas generuoja tiesines arba dauginamąsias priklausomybes, analizuodamas didelį kiekį statistinių duomenų apie atliktas operacijas su palyginamaisiais objektais.

pajamų metodas

Šis rinkos vertės nustatymo metodas susideda iš numatomų pirkėjo pajamų iš objekto apskaičiavimo. Ši technika taikoma tik nekilnojamajam turtui, kuris neša spekuliacines pajamas per visą veiklos laikotarpį. Jis pagrįstas 4 principais: efektyvaus naudojimo, lūkesčių, pasiūlos ir paklausos, pakeitimo. Vertė apskaičiuojama kapitalizuojant dabartines 365 dienų pajamas, kurias sukuria turtas, arba diskontuojant būsimų pajamų lūkesčius. Vertintojo prognozuojamas laikotarpis yra mažiausiai 5 metai. Taip pat atsižvelgiama į pelną iš galimo komercinio nekilnojamojo turto objekto perpardavimo.

Rezultatas yra tikslinės rinkos vertės rodiklis, atspindintis nekilnojamojo turto, kaip efektyviai veikiančio turto ir įmonės, kuri savo savininkams generuoja pajamas, pelningumą. Taikant pajamų metodą atsižvelgiama į objekto plėtros potencialą – investicines programas, rinkos situacijos plėtros galimybes ir kitus ekonominius komponentus, kurie gali turėti įtakos šiam nekilnojamajam objektui nuolatinių pajamų iš jo gavimo atžvilgiu. Tarp jų – valiutos kursas, infliacija, Rusijos Federacijos teisės aktų pokyčiai – visa tai turi teigiamos ir neigiamos įtakos, todėl pajamų metodas leidžia įvertinti objekto ekonominės plėtros galimybes.

Nekilnojamojo turto apskaičiavimo procedūra naudojant pajamų metodą yra techniškai sudėtingas procesas, nes visas eksperto analizuojamas pelnas paskirstomas laikui bėgant. Analizėje galima naudoti prognozavimo, taip pat retrospektyvinius duomenis, paimtus bet kuriuo objekto apmokestinimo laikotarpiu. Pagrindinė skaičiavimų sąlyga – palyginamo ir vertinamo nekilnojamojo turto tyrimas vyktų tuo pačiu pagrindu.

Pajamų metodo metodai

Pajamų kapitalizavimas

Metodas yra dėl pajamų nustatymo naudojant turtą 1 metus dalinant iš skaitinės kapitalizacijos daugiklio, arba dauginant iš laikotarpio, reikalingo objektui atsipirkti ir kapitalui gauti.

2. Jeigu pajamos, gautos dėl objekto komercinio naudojimo, yra nestabilios, taikomas pinigų srautų diskontavimo būdas. Taikydamas metodą specialistas įvertina nekilnojamąjį turtą pagal finansinių įplaukų vertę šiuo metu. Einamųjų pajamų vertės apskaičiavimo pagrindas yra likutinė vertė ir pinigų srautų prognozavimas ateityje.

Kainos metodas

Jei reikia įvertinti tam tikrus turte padarytus patobulinimus ir pertvarkymus, vertinimas atliekamas šiuo metodu. Technika leidžia paskirstyti vieną komponentą į vieną objekto kainą. Apskaičiuojant savikainą atsižvelgiama į išlaidas, kurių reikia norint pagerinti turto būklę esamomis sąlygomis. Taip pat vertinamas objekto susidėvėjimas, kuris vėliau įtraukiamas į vertinimą, atlikus reikiamus reguliavimus. Kad išsiaiškintų išlaidų dydį, ekspertas vaizdžiai, skaičiavimais, pakartodamas visas jo charakteristikas, sukuria tikslią objekto kopiją ir apskaičiuoja jo savikainą. Ši technika vadinama pakeitimo kaina. Taip pat įgyvendinama pakeitimo kaina, kurios koncepciją nulemia išlaidų, susijusių su vertinamo objekto „dvynių“ atkūrimu pagal jo naudingumą, medžiagų charakteristikas ir bet kokius kitus atitikmenis, skaičius.

Siekdamas nustatyti nekilnojamojo daikto nusidėvėjimo laipsnį, ekspertas atlieka jo fizinės būklės tyrimą, taip pat patikrina, kaip konstrukcija atitinka naudingumą, gautą jį eksploatuojant. Atsižvelgiama ne tik į medžiagų elementų senėjimą, bet ir į ekonominį nereikšmingumą, neatitikimą funkcinėms savybėms.

Galima imtis reikiamų priemonių susidėvėjimui pašalinti pašalinant jo padarinius, tačiau kai kuriais atvejais jo pašalinti nepavyksta. Jei likviduojant nusidėvėjimą nekilnojamojo turto vertė laisvojoje rinkoje nepadidėja, jis laikomas nelikvidžiu ir disponuojamu. Jeigu vertės suma padidėjo, kadangi prie pagerinimo buvo pridėtas nusidėvėjimo eliminavimas, nusidėvėjimo eliminavimo sąlygos yra palankios.

Atsižvelgiant į vertinimo procedūros užduotis ir nekilnojamojo turto tipą, parenkama ir tam tinkama technologija.

Išlaidų metodo metodai

Atlikdami vertinimą kaštų metodu, INEX ekspertai taiko likutinį ir izoliavimo metodą. Taikant kitus metodus, ataskaitiniame dokumente būtina atskleisti jų panaudojimo tikslingumą.

Dirbant su kaštų metodu verslo vertinime naudojami 2 metodai: gelbėjimo vertės metodas ir grynųjų aktyvų metodas. Jeigu vertinami žemės sklypai, taikomi šie metodai: paskirstymas, palyginamieji pardavimai, žemės nuomos kapitalizacija, likutinė technika, sklypo plėtros metodas, perdavimo būdas.

Atrankos metodu ekspertas apskaičiuoja objekto vertę rinkoje, iš šios vertės atimdamas transformacijoms išleistą sumą. Ši praktika yra įprasta vertinant žemę ir apima informacijos apie kainas rinkimą analogams, kai yra tipinis pastatas.
Pardavimų derinimas aktyviai naudojamas lyginamajame požiūryje. Metodas pagrįstas sandorių su vertinamo objekto analogais atranka ir analize, taip pat savikainos koregavimu.
Pajamos, gautos iš žemės nuomos, kapitalizuojamos žemės nuomos kapitalizacijos metodu.
Likusios dalies technika yra panaši į ankstesnį metodą. Bet tokiu atveju pelno dydis apskaičiuojamas iš visų pajamų, gautų iš pelningiausio objekto naudojimo.
Jei eksploatacijos metu vienas žemės sklypas yra padalintas į kelis atskirus objektus, ekspertas žemės vertę prilygina diskontuoto pinigų srauto vertei, o tai yra skirtumas tarp žemės pardavimo pelno ir pinigų, išleistų jo plėtrai. .
Perdavimo technika specialistas ieško rinkoje neseniai parduoto nekilnojamojo turto, kurio žemės sklypas panašus į vertinamą turtą. Pardavimo metu gautas skaičius dalijamas iš jos teritorijoje esančios žemės ir pastatų vertės.
Vertinant pastatus ir statinius, taikant sąnaudų metodą, naudojami keli atskiri metodai, būtent:

1. Išlaidų vertinimas pagal elementą. Ekspertas nustato visų pastato elementų, tokių kaip pamatai, lubos, fasadas ir tt, kainą. Kartu atsižvelgiama į kiekvieno iš jų susidėvėjimą.

2. Lyginamojo vieneto metodas. Skaičiuojamos vieneto sąnaudos, kurių pagrindu atskleidžiama statybos kaina. Savo ruožtu konkrečių išlaidų suma koreliuoja su palyginimo vienetais, matuojančiais vartotojiškas objekto savybes.

3. Sąmatos metodas. Ekspertas koreliuoja statybos išlaidas, paimtas pagal senas sąmatas, su dabartinėmis kainomis.

Mūsų Paslaugos

Bet koks nekilnojamojo turto sandoris reikalauja individualaus požiūrio, nes procesas visada turi individualių niuansų ir sąlygų. Tik aukštos kvalifikacijos ekspertas, remdamasis profesinėmis žiniomis ir įstatymų rinkiniu, gali pasirinkti optimalų objekto vertinimo metodų kompleksą. INEX kompanija Jums siūlo nekilnojamojo turto vertinimą geromis kainomis Maskvoje ir regione. Jūs gausite ne tik gerai parašytą vertinimo ataskaitą, bet ir visą teisinę pagalbą bet kokio sudėtingumo atvejais.

Rezervų ir būdų, kaip padidinti įmonės pelningumą, siekiant padidinti jos rinkos vertę, analizė (Guild LLC pavyzdžiu)

Rinkai ar kitokiai vertei nustatyti, vertintojai taiko specialius metodus ir skaičiavimo metodus, kurie vadinami vertinimo metodais...

Būsto statybos rinkos Rusijoje analizė

Kiekviename gyvavimo ciklo etape galite nustatyti turto vertę. Pajamas generuojančio nekilnojamojo turto vertinimo teorijoje yra trys pagrindiniai vertinimo būdai...

Namo nuosavybės ir su ja funkciškai susijusios žemės tyrimas, siekiant nustatyti rinkos vertę

Pagal 1998 m. liepos 29 d. federalinį įstatymą „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“...

Turto vertės nustatymas pagal gyvenamojo namo pavyzdį

Poilsio centro vertinimas pardavimo tikslu

Verslo vertinimas: objektai, principai, procesas, metodika

Vertinimo procesą sudaro šie pagrindiniai etapai: - Parengiamasis etapas - Informacijos rinkimo etapas - Sąmatinės objekto kainos apskaičiavimo etapas - Galutinis etapas 1.3.1 lentelė. Įmonės vertinimo etapai...

Turto vertinimas

Vertinant nekilnojamąjį turtą, yra trys visuotinai pripažinti vertės nustatymo būdai: brangus, rinkos ir pelningas. Kiekvienas metodas turi savo nustatytus metodus, metodus ir procedūras ...

Verslo vertinimas (UAB "Jaroslavlio broiler" pavyzdžiu)

Verslo vertinimo procesas apima du pagrindinius komponentus – analitinį ir skaičiavimo – kompetentingas jų derinys leidžia susidaryti moksliškai pagrįstą nuomonę. Analitinis komponentas yra praeities analizė ...

OJSC Rostelecom vertinimas

Įmonės vertinimas (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) – tai įmonės vertės tam tikrą dieną apskaičiavimas ir pagrindimas. Verslo, kaip ir bet kurio kito turto, vertės įvertinimas...

Mašinų, įrengimų ir transporto priemonių vertinimas

Nekilnojamojo turto objekto vertės įvertinimas

Įvairios prekės (daiktai, daiktai, turtas) kuriamos, parduodamos ir įsigyjamos tam tikriems valstybės, juridinių ir fizinių asmenų poreikiams tenkinti, taip pat gauti naudos iš jų valdymo ir naudojimo...

Turto vertės įvertinimas

Valstybinio nekilnojamojo turto vertės įvertinimas

Vertinimo proceso teorinis pagrindas – vertinimo principų sistema. Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes (1.1 pav.): 1 grupė: principai ...

Nekilnojamojo turto rinkos vertinimas

Yra trys nekilnojamojo turto vertinimo metodai: 1. Savikainos metodas 2. Tiesioginio pardavimo palyginimo metodas 3...

Nekilnojamojo turto kaina

Pajamas generuojančio nekilnojamojo turto vertinimo teorijoje yra išskiriami trys pagrindiniai vertinimo požiūriai, kurių pagrindu kuriami konkretūs nekilnojamojo turto vertinimo metodai: sąnaudų metodas, pajamų metodas, rinkos metodas (lyginamoji priemonė). Kainos metodas...

Kainos metodas

Nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų metodas yra pagrįstas nekilnojamojo turto objekto sukūrimo sąnaudų palyginimu su vertinamų ar palyginamų objektų verte. Metodas pagrįstas investuotojo galimybių įsigyti nekilnojamąjį turtą tyrimu ir vadovaujamasi pakeitimo principu, kuris teigia, kad pirkėjas, laikydamasis deramo apdairumo, nemokės už objektą didesnės sumos, nei kainavo atitinkamo pastato įsigijimas. sklypą ir artimiausioje ateityje pastatyti panašų pagal paskirtį ir kokybę objektą be didesnių vėlavimų.

Pagrindiniai šio metodo vertinimo procedūros etapai:

1. Laisvos ir turimos žemės įsigijimo ar ilgalaikės nuomos sąnaudų apskaičiavimas, siekiant optimizuoti jos naudojimą;

2. Vertinamo pastato pakeitimo kainos įvertinimas. Pakeitimo kaštai apskaičiuojami remiantis atitinkamo objekto atkūrimo sąnaudų apskaičiavimu, remiantis esamomis kainomis ir panašių objektų gamybos sąlygomis tam tikrą dieną.

3. Turto fizinio, funkcinio ir išorinio nusidėvėjimo dydžio nustatymas;

4. Verslo pelno (investuotojo pelno) vertės įvertinimas;

5. Vertinamo objekto galutinės savikainos apskaičiavimas koreguojant atkūrimo sąnaudas į nusidėvėjimą, po to gautą vertę padidinant žemės sklypo savikaina.

Taip pat kaštų metodas taikomas juridinių ir fizinių asmenų turto apmokestinimo tikslais, nekilnojamojo turto arešto metu, analizuojant geriausią ir efektyviausią žemės sklypo panaudojimą.

Žemės sklypo vertės nustatymas

Iš visų žemės vertinimo metodų lemiamą reikšmę turi lyginamosios pardavimo analizės metodas.

Rinkos požiūris

Taikant pardavimo palyginimo metodą, nuosekliai atliekami šie veiksmai:

1. išsamus rinkos tyrimas, siekiant gauti patikimą informaciją apie visus veiksnius, susijusius su panašaus naudingumo objektais;

2. tinkamų palyginimo vienetų nustatymas ir kiekvieno vieneto lyginamosios analizės atlikimas;

3. vertinamo objekto palyginimas su pasirinktais palyginimo objektais, siekiant pakoreguoti jų pardavimo kainas arba išbraukti iš lyginamųjų sąrašo;

4. kelių koreguotų palyginamų objektų savikainos rodiklių privedimas prie vertinimo objekto rinkos vertės.

Kaip informacijos apie nekilnojamojo turto rinkos sandorius šaltiniai gali būti naudojami nekilnojamojo turto biurai, valdžios šaltiniai, nuosavos duomenų bazės, leidiniai ir kt.

Šis metodas yra efektyviausias reguliariai parduodamiems objektams.

Koregavimo matavimo elementams išryškinti naudojami kiekybiniai ir kokybiniai metodai.

Kiekybiniai metodai apima:

suporuotų pardavimų analizė (lyginami du skirtingi pardavimai, siekiant nustatyti koregavimą vienai palyginamajai prekei);

Statistinė analizė (metodas pagrįstas matematinės statistikos aparato naudojimu koreliacinei ir regresinei analizei);

· Antrinės rinkos analizė (šiuo metodu nustatomas koregavimo dydis, remiantis duomenimis, kurie nėra tiesiogiai susiję su vertinimo ar palyginimo objektu) ir kt.

Kokybės praktika apima:

klasifikacinė (lyginamoji) analizė (metodas panašus į porinių pardavimų analizę, tik koregavimai išreiškiami ne procentais ar piniginėmis sumomis, o neaiškios logikos kategorijomis);

Paskirstymo analizė (lyginamieji pardavimai paskirstomi adekvatumo mažėjimo tvarka, tada nustatoma vertinimo objekto vieta lyginamųjų pardavimų serijoje).

pajamų metodas

Pagrindiniai šio metodo vertinimo procedūros etapai:

1. Parengti būsimų pajamų iš vertinamų nuomojamų plotų nuomos prognozę nuosavybės laikotarpiui ir pagal gautus duomenis nustatyti galimas bendrąsias pajamas (GRP), kurios apskaičiuojamos pagal 1.1 formulę:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - nuomojamas plotas, kv.m;

Ca - nuomos kaina už 1 kv.m.

Faktinės bendrosios pajamos (ARI) apskaičiuojamos pagal 1.2 formulę:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD – faktinės bendrosios pajamos;

GPV – potencialios bendrosios pajamos;

Kz - ploto apkrovos koeficientas;

Кс - įmokos surinkimo koeficientas.

Taigi iš DIA atimama numatoma veiklos sąnaudų vertė, o galutinis skaičius yra grynosios veiklos pajamos (NOR).

4. Grynųjų veiklos pajamų perskaičiavimas į esamą objekto vertę.

Pažymėtina, kad tiesioginės kapitalizacijos metodas taikomas vertinant eksploatuojamą turtą, kuriam vertinimo dieną nereikia didelių investicijų į remonto ar rekonstrukcijos trukmę.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto objektų vertinimo metodai ir metodai. Nekilnojamojo turto vertinimo požiūriai ir metodai Nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų ir pajamų lyginamieji metodai

Pagrindiniai nekilnojamojo turto objektų vertinimo būdai (kaina, pajamos, lyginamoji)

Požiūrio pasirinkimas

Lyginamasis požiūris

Metodai

pajamų metodas

Pajamų metodo metodai

Kainos metodas

Išlaidų metodo metodai

Mūsų Paslaugos

Naujausias

Tai reikia žinoti